年収320万円の住宅ローン-いくら借りられる？FPが教える適正シミュレーション

＜記事の情報は、2026年9月4日時点のものです。掲載している金利や商品条件、シミュレーションの前提も、すべて同じ日を基準にそろえています＞

320万円の方はいくら借入することができるのでしょうか。

また、適正な借入額はいくらなのでしょうか。

2つの疑問は以下の言葉に言い換えることができます。

• 借入限度額
• 適正借入額

住宅ローンを組むうえで、借入限度額と適正借入額のことを考えることはとても大切です。

しかし、金融機関の住宅ローンシミュレーションを使っても、様々な疑問が出てくると思います。

• どの金融機関でシミュレーションすればいいのだろう
• 金利は？期間は？どうすればいいの
• 年収を入れると借入限度額はわかるけど、適正借入額っていくらなの

住宅ローンは様々な種類があるため、なかなかわかりづらいですよね。

今回は、年収320万円の方の住宅ローンの借入額について徹底解説します。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

年収320万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず、年収320万円の方の借入限度額について考えていきましょう。

年収320万円とは、給与の総支給額が年間320万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してください。

フラット35の審査で見るのは、申込年の前年の収入です。給与収入だけの方は源泉徴収票に記載される給与収入金額、事業所得などがある方は確定申告書の所得金額が対象になります。いずれも公的な証明書で確認されるため、自己申告の見込み額では通りません。

注意したいのは、会社員の額面320万円と自営業者の売上320万円が同じ扱いにならない点です。自営業の方は売上から経費を引いた所得金額が年収として扱われるため、売上が320万円あっても審査上の年収は大きく下がるケースがあります。手取りの金額ではないという前提とあわせて、どの数字が使われるのかを先に確かめておきましょう。

それでは限度額をシミュレーションします。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収320万円の方が頭金を入れずにマイホームを購入しようと考えている場合を考えます。

住宅ローンの借入上限額はいくらでしょうか。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄や現金を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

借入上限は、住宅ローンだけを見て決まるものではありません。フラット35では年収に対する年間返済額の割合、総返済負担率で判定され、年収400万円未満なら30％以下が基準です。年収320万円なら年間96万円、月8万円が返済に充てられる上限になります。

この枠に入るのは住宅ローンだけではありません。自動車ローンや教育ローン、カードローン、キャッシング、ショッピングの分割払いやリボ払いの年間返済額も合算されます。他の返済を抱えているほど、住宅ローンに回せる金額は目減りしていきます。車のローンが残っている方は、申し込み前に完済しておくと借入可能額を確保しやすくなるでしょう。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

フラット35はホームページ上で明確な審査基準を明記している金融機関ですので、審査前から借入可能額が明確でわかりやすいです。

・条件

参考サイト⇒年収320万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

※1　金利は2026年9月に資金を受け取る場合の【フラット35】の水準です。新機構団信付きで返済期間21年以上35年以下、融資率9割超の場合は年3.570％～5.800％。比較のシミュレーションには、最も多く使われている最頻金利の年3.570％を使いました。月8万円・35年返済なら借入額は約1,916万円で、年収320万円の約6.0倍になります。

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収320万円の場合の、借入限度額は2,299万円でした。

年収の7倍くらいの金額を借入することができます。

最近は金利が低いので、年収の7倍よりも多い金額を貸してくれる金融機関も多いです。

頭金は支払わないので、2,299万円がそのまま総予算となります。

ただし、借入額と頭金を足した金額がそのまま購入に必要な資金というわけではありません。売買契約やローン契約に貼る印紙代、登記費用、火災保険料、不動産取得税、引越し代など、物件価格とは別に現金で用意する費用が発生します。融資事務手数料は、定額型で3万円から5万円に消費税を加えた水準、定率型なら融資額の1％から2％前後に消費税を加えた水準が目安です。

入居後も支出は続きます。固定資産税と都市計画税は毎年かかり、屋根や外壁、給湯器などの修繕費も少しずつ積み立てておく必要があるでしょう。マンションを選ぶなら、管理費と修繕積立金が毎月の住宅ローン返済に上乗せされます。頭金をぎりぎりまで入れるのではなく、これらの費用に回す現金を手元に残したうえで総予算を組んでください。

2,000万円以上借入ができれば建売住宅でもたくさんの物件を検討できるでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

2,299万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるのか確認していきます。

・条件

参考サイト⇒2,299万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約8万円でした。

月々8万円の返済は無理なく続けられるでしょうか。

年収ではなく実際に受け取る手取り給与の額を元に考えてみてください。

手取りの給与は総支給の80％前後の金額です。

年収320万円の方は、月々21万円前後を手取りの給与として受け取っているはずです。

ボーナスがある方は、月々の手取り額はもう少し少ないでしょう。

月々21万円の給料のうち8万円を住宅ローンで支払うと考えると、月々の手取りの1/3以上を住宅ローンに支払っています。

先ほどの手取り額には前提があります。ここでは東京都にお住まいで協会けんぽに加入し、40歳未満で扶養家族がなく、賞与のない会社員というケースで計算しました。健康保険料率は2026年度の東京都の9.85％、厚生年金保険料率は18.3％で、どちらも会社と折半します。雇用保険は一般の事業の労働者負担分として、1,000分の5を差し引いた形です。

所得税は2026年分の基礎控除と給与所得控除をもとに計算し、住民税もあわせて差し引いています。健康保険と厚生年金、雇用保険を引いた社会保険料の負担が最も大きく、そのうえに税金が乗る形になります。この条件だと手取りは年間およそ256万円、12か月で割ると月およそ21.4万円という計算です。

ただし、この金額は誰にでも当てはまるものではありません。住んでいる都道府県、40歳以上かどうか、扶養家族の人数、賞与の有無や配分、加入している健康保険によって手取りは動きます。ご自身の源泉徴収票や給与明細で実際の手取り額を確かめたうえで、返済額を考えてください。

年収320万円の方の借入限度額は2,299万円ですが、限度額まで借入をして返済に問題はないかをしっかりと考える必要があります。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、年収320万円の方が購入総額の1割を頭金として支払って住宅ローンを借入するケースを検討します。

先程と同じくフラット35のシミュレーションサイトを使って検討していきましょう。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が低くなります。

2026年9月の返済期間21年以上35年以下でみると、最頻金利は融資率9割超が年3.570％、9割以下が年3.460％です。下げ幅は年0.110ポイントで、最大金利どうしを比べても差は同じ年0.110ポイントになります。

・条件

※3　金利は2026年9月に資金を受け取る場合の水準です。新機構団信付きで返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下なら年3.460％～5.690％となり、最頻金利は年3.460％。ここでも最頻金利で計算しており、月8万円・35年返済の借入額は約1,946万円です。融資率を9割以下に収める例としては頭金217万円・総予算2,163万円があり、頭金なしと比べて借入額は約30万円、総予算は約247万円増えます。

・シミュレーション結果

年収320万円の場合、フラット35での借入可能額は2,392万円でした。

参考サイト⇒年収320万円（融資9割以下）｜フラット35

頭金がない場合と比べて、借入限度額が93万円プラスという結果になりました。

購入金額の1割を頭金で支払いますので、購入総予算はさらに上がります。

借入額 2,392万円＋頭金268万円＝総予算2,660万円

頭金なしの場合と比べて、総予算は361万円予算が上がりました。

頭金を貯めておけると借入額も総予算も上がるため、メリットが大きいです。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

2,392万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらになるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒2,392万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約8万円でした。

毎月の返済額は、頭金なしの場合と変わりません。

なぜなら利息が低くなるため、借入額を増やしても月々の負担は変わらないからです。

今回の場合、金利が0.26％下がったので利息が減り、借入できる金額が93万円増えました。

借入額が増えても返済額は月々8万円ですので、1割分の頭金を貯めた方がメリットが大きいことがわかります。

しかし、頭金を貯めるには期間がかかりますので、計画的に貯蓄することが大切です。

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年収320万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

次に年収320万円の方の理想的な借入額について考えていきます。

先ほどまで、住宅ローンの借入限度額についてお伝えしましたが、月々の返済額を見てどのような感想を持ったでしょうか。

限度額まで借りて余裕で返済を続けていけると感じた方は少ないはずです。

返済が厳しいと感じた方は、理想的な借入額を確認して再検討してみましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

頭金を入れずにマイホームを購入する場合の、適正借入額について考えます。

借入限度額では月々8万円の支払いでしたが、理想的な月々の支払額はいくらでしょうか。

毎月の手取りの20％前後という水準は、住宅ローンの返済額としてゆとりを保ちやすい目安です。ただし20％は安全側の出発点にすぎず、家族構成や住まいの維持費までは織り込めていません。手取りから住宅ローンの返済額を引き、そこから固定資産税と都市計画税、修繕費、生活費、教育費、先取りで積み立てる貯蓄を順に差し引いてみてください。毎月いくら残るのかを数字で確かめると、20％が自分にとってゆとりのある水準なのか、それとも少し重いのかが見えてきます。住宅金融支援機構が用意している家計とライフイベントのシミュレーションを使えば、教育費や老後資金まで含めて確認できます。

それでは毎月の理想の返済額を計算してみましょう。

年収÷12ヵ月×手取りの割合×ローン返済の割合＝理想の月々の返済額

320万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約4.2万円

年収320万円の方は、月々約4.2万円の支払いが理想的でした。

借入可能額の時の約半分の支払額です。

では、月々4.2万円支払う際の借入額をシミュレーションします。

・条件

参考サイト⇒月々4.2万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々4.2万円の支払いだと、1,207万円しか借入ができません。

借入可能額と借入適正額では、1,092万円の差がありました。

4.2万円の支払額なら無理なく返済できそうですが、借入額はもう少し上げなければ住宅購入はできなさそうです。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、住宅ローンの適正借入額も計算してみます。

頭金なしの場合と同じく、月々支払額は4.2万円で計算をします。

頭金を1割以上入れるため、金利を2.32％から2.06％へ変更しています。

・条件

参考サイト⇒月々4.2万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,256万円でした。

金利が下がっても、マイホームを購入できそうな額までは借入額を上げることはできません。

ただし、総予算の1割を頭金として支払うことができるので、総予算はもう少し上がります。

借入額 1,256万円＋頭金144万円=総予算1,400万円

マイホームを購入のための総予算は1,400万円でした。

頭金を足しても理想的な支払額では、新築の住宅購入は難しいかもしれません。

しかし、理想的な返済額でマイホームを購入する方法もあります。

・予算を増やす

もう少し頭金を貯める、親からの援助

・借入額を上げる

金利の低い金融機関を探す

・資金計画を下げる

中古住宅などを検討し1,400万円に収まるようにする

方法はまだまだたくさんあります。

自分たちに合った方法と借入額を考えていきましょう。

資金計画を立てるときは、住宅ローン減税も計算に入れておきましょう。適用期限は2030年に入居する分まで延長されており、年末のローン残高の0.7％が所得税などから差し引かれます。控除期間は住宅の区分によって変わり、最長で13年です。

新築住宅や買取再販の場合、控除の対象になる借入限度額は認定住宅で4,500万円、ZEH水準省エネ住宅で3,500万円、省エネ基準適合住宅で2,000万円。子育て世帯や若者夫婦世帯には上乗せがあります。ただし戻ってくる金額は、実際に納めた所得税と住民税の一部が上限です。年収320万円の場合、残高の0.7％がそのまま全額戻るとはかぎらないため、減税分を当てにした返済計画は避けてください。

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【年齢別】年収320万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

借入する年齢によって、適正な住宅ローンの金額は変わってきます。

なぜなら、年齢によって住宅ローンを組むべき年数が変わってくるからです。

一般的には定年退職時に住宅ローンの支払いを終わらせることが理想的と言われています。

今回は、定年退職時年齢の65歳までに完済すると仮定して年齢別に借入額を算出します。

また、金融機関をフラット35ではなく、りそな銀行の変動金利0.47％で計算しています。

りそな銀行はメガバンクの中では金利が低い金融機関です。

金利が低い分、フラット35と比べると審査内容は厳しいですが借入額は多少増えます。

さらに、手取りの20％ではなく、総支給の20％の額で支払いをしていきます。

月5.3万円は、額面の月収およそ26.7万円の20％にあたる金額です。ただし先ほどの条件で計算した手取り月およそ21.4万円と比べると、割合はおよそ25％まで上がります。さらに固定資産税や都市計画税、修繕費、火災保険料などは返済とは別に必要になるため、20％という数字だけで無理がないかどうかは判断できません。返済後に手元へいくら残るのかを確かめたうえで、この金額を選ぶかを決めてください。

総支給の20％の支払額の計算式は以下の通りです。

320万円÷12ヵ月×20％＝約5.3万円

月々5.3万円の支払いを条件としてシミュレーションします。

・条件

※1　金利は2026年9月のりそな住宅ローンの変動金利で、融資手数料型・最大引下げ後の年0.950％で計算しています。実際に適用される金利は、審査の結果や取引条件によって変わります。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の変動金利型と固定金利選択型は、借入期間を1年以上40年以内で選べます。65歳で完済する前提のため、25歳の方は40年、30歳の方は35年として計算しました。ただし超長期（全期間）固定金利型の借入期間は最長35年までで、金利タイプによって上限が違う点にご注意ください。

・シミュレーション結果

年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間が35年と20年では、借入可能額に800万円以上の差があります。

同じ年収でも借入期間を短くすることで借入額は激減してしまいます。

20～30年の返済期間で住宅ローンを借入したい人は、もう少し頭金を貯めて総予算を増やした方が選択の幅が広がるでしょう。

35歳以上で子どもの予定がないご家庭や、子どもが独立したご家庭であれば、給与の20％ではなく25％を住宅ローンの返済に充てる選択肢もあります。ただし判断の材料は子どもの有無だけではありません。完済時に何歳になるのか、定年後にどれだけ残高が残るのか、収入が下がったときに返済を続けられるのかを先に確認しておきましょう。あわせて、失業や病気に備える生活防衛資金、老後のための積立、親の介護にかかる費用も見込んだうえで、25％まで上げるかを決めてください。

もちろん老後のための貯蓄も重要ですので、バランスを見ながら返済額を増やすという方法も選択肢の1つです。

仮に35歳以上の人が、月々の給与の25％を住宅ローンに返済に充てた場合も考えてみましょう。

320万円÷12ヵ月×25％＝約6.6万円

総支給の20％の場合と比べて支払額が約1.3万円も増えました。

月々6.6万円の支払いでは、借入額はどのように変化するでしょうか。

すべての借入期間でマイホーム購入を検討できるような金額まで借入額が伸びました。

頭金を足して建築予算を計算しましょう。

借入期間を短くしたい方は、月々の支払額の負担を少し増やさなければならないケースが多いです。

自分たちは給与の何％まで支払いに充てられるのかをしっかりと話し合いましょう。

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【借入タイプ別】年収320万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後は借入タイプ別に住宅ローンの適正借入額を検討します。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

多くの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

・変動金利

金利の変動によって、住宅ローンの返済額が変わる借入タイプです。

金利が低いことが最大のメリットです。

途中で期間選択型の固定金利を選択することもできます。

・固定金利（期間選択型）

借入期間の一部の期間の金利を固定できる借入タイプです。

自分が選んだ固定金利の期間が終了した時点で、再度金利タイプを選び直すことができます。

変動金利を選んでも再度固定金利を選ぶことも可能です。

・全期間固定金利

全借入期間の金利が返済完了まで同じ借入タイプです。

35年間返済額が変わらない安心感を得られます。

しかし、3つの借入タイプの中で1番金利が高いことがデメリットです。

今回はりそな銀行の金利を元に、借入タイプ別の住宅ローンの適正借入額を計算していきます。

月々の支払い額は、先程と同じく総支給額の20％の5.3万円です。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果です。

どの借入タイプでも住宅購入を検討できそうな金額を借り入れることができます。

借入タイプのメリット・デメリットをしっかり把握して、自分に合った借入タイプを選びましょう。

借入金額をできるだけ多くしたい方には、当初の金利が低い変動金利型が向いています。ただし変動金利型は返済の途中で金利が見直されるため、上昇すれば利息の負担も増えます。固定金利選択型は固定期間が終わったあとの金利が決まっておらず、その先の返済額を今の時点では確定できません。全期間固定金利型なら完済まで返済額が変わらず、資金計画を最初から固められます。りそな銀行には、返済額の見直しを5年ごとにする仕組みと、見直し後の返済額を直前の125％までに抑える仕組みがあります。これは返済額の急な増加をやわらげるもので、利息そのものが増えなくなる制度ではありません。借りられる金額の大きさだけでなく、金利が上がったときに耐えられるかどうかで選んでください。

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まとめ

年収が320万円の方の借入限度額と適正借入額についてお伝えしました。

再度まとめますので借入器楽をご確認ください。

・借入限度額【フラット35】

頭金なしの場合　  2,299万円（月々8万円の支払い）

1割が頭金の場合　2,392万円（月々8万円の支払い）

・適正借入額（手取りの20％分支払い）【フラット35】

頭金なしの場合　  1,207万円（月々4.2万円の支払い）

1割が頭金の場合　1,256万円（月々4.2万円の支払い）

・年齢別の適正借入額（65歳で完済の場合、総支給の20％分支払い）【りそな銀行・変動金利】

25歳　2,050万円

30歳　2,050万円

35歳　1,770万円

40歳　1,490万円

45歳　1,210万円

・借入タイプ別の適正借入額（総支給の20％分支払い）【りそな銀行】

変動金利　　　　　　　　2,050万円

固定金利（期間選択型）　1,990万円

全期間固定金利　　　　　1,870万円

理想的な借入額から借入限度額まで1,000万円以上差があります。

あなたにとっての適正借入額はいくらでしょうか。

月々の支払いを考えるときは、何となくではなく手取りの何％などの具体的な数字に落とし込んでみてください。

住宅ローンだけでなく、生活費や貯金なども割合で振り分けていくと適正な借入額が計算しやすいと思います。

ぜひ、適正な金額の住宅ローンを借り入れて、マイホームですてきな生活を送ってください。