手取り月収38万円の適正住宅ローンはいくら？限度額と理想的な返済比率・割合をシミュレーション

＜記事の情報は、2026年9月時点のものです＞

手取り月収38万円の場合、住宅ローンの借入限度額と無理なく返せる金額には大きな差があります。

記事内の条件では、頭金なしの借入限度額は概算3,983万円です。

頭金を約1割用意して融資率を90％以下にすると、借入限度額は概算4,045万円となります。

一方、毎月の返済額を手取りの20％に抑える場合、借入額の目安は概算1,820万〜1,849万円です。

金額の違いを確認しながら、自分の家計に適した住宅ローンを考えましょう。

なお、手取り38万円から逆算した額面月収47.5万円と年収570万円は概算値です。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

ここから住宅ローンの金額を確認します。

手取り月収38万（額面47.5万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金なしの場合）

最初に、手取り月収38万円の方が借りられる住宅ローンの上限を計算します。

ここでは頭金を入れず、融資率が9割を超えるケースを想定しました。

借入限度額を調べるには、金融機関が審査で使う税込年収を確認する必要があります。

この記事では手取り額を額面の80％と仮定し、手取り年収を1.25倍して概算します。

ただし、手取りと額面の割合はすべての人に共通するものではありません。

手取り月収38万円×12ヵ月×1.25倍＝概算年収570万円

額面には基本給や各種手当が含まれ、手取りは税金や社会保険料などを差し引いた金額です。

扶養人数や年齢のほか、加入制度や地域によっても控除額は変わります。

賞与の有無でも年収は異なるため、審査前には源泉徴収票などで実際の税込年収を確認しましょう。

条件

※1　2026年9月のフラット35における、返済期間21〜35年かつ融資率9割超の最頻金利です。

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、元金と利息の内訳を調整して毎月の返済額を一定にする方法です。

借りられる住宅ローンの金額

概算年収570万円の借入限度額は、記事内の条件では概算3,983万円となります。

参考サイト⇒年収から借入額を計算｜フラット35

上限返済額は年収の35％にあたる年間199万5,000円で、月額では16万6,250円です。

ただし、この金額はフラット35の条件による試算であり、審査結果を保証するものではありません。

金融機関ごとに審査金利や基準が異なるため、実際の税込年収を使って個別に確認してください。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

概算3,983万円をフラット35で借りた場合の返済額を確認しましょう。

条件

参考サイト⇒借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

毎月の返済額は概算16万6,250円で、手取り38万円の約44％を占めます。

審査上の上限まで借りると、日常生活に使えるお金が大きく減る点に注意が必要です。

借りられる金額と、家計を維持しながら返せる金額は同じではありません。

購入時の仲介手数料や登記費用に加え、ローン関係費用も予算に含めます。購入後は固定資産税や火災保険、修繕費も必要です。マンションなら管理費や修繕積立金、駐車場代をローン返済額に加えて判断しましょう。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション

続いて、手取り月収38万円から無理のない借入額を考えます。

借入額を逆算するには、家計から毎月支払える返済額を先に決めることが大切です。

ここでは安全寄りの目安として、毎月の返済額を手取り月収の20％に設定します。

計算式は次の通りです。

手取り月収38万円×20％＝7.6万円

手取り月収38万円の場合、毎月の返済額は7.6万円がひとつの目安になります。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、総返済負担率の平均は22.8％でした。

ただし、この統計は予定返済額を世帯年収から算出した月収で割った値です。手取り月収を分母にする記事内の20％とは単純に比較できません。

頭金なしで毎月7.6万円を返す条件は、次の通りです。

条件

参考サイト⇒毎月の返済額から借入可能金額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

上記条件で借りられる金額は概算1,820万円です。

借入限度額より大幅に少ないものの、返済後に残るお金には余裕が生まれます。

希望する住宅に資金が届かない場合は、頭金や物件価格を含めて資金計画を見直しましょう。

共働き世帯でも、収入減少や教育費の増加を想定して返済額を決める必要があります。

ボーナス払いは借入額を増やせますが、賞与が減った場合にも返済は続きます。

毎月の住居費と将来の支出を整理し、継続できる返済額を優先してください。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

住宅ローン控除は、住宅や入居者が所定の要件を満たした場合に利用できます。

2026年入居の新築認定住宅やZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の控除期間は原則13年間です。

控除期間と借入限度額は、住宅性能や新築・既存の区分によって異なります。

実際の控除額は、次の要素による上限を確認して計算します。

1. 年末ローン残高等×0.7％
2. 住宅区分や世帯要件に応じた借入限度額
3. 実際に納める所得税と控除対象となる住民税

2026年入居の新築住宅では、住宅性能や世帯要件により借入限度額が2,000万〜5,000万円に分かれます。

条件

参考サイト⇒住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜イー・ローン

シミュレーション結果

各年の控除可能額は年末ローン残高等の0.7％が基本ですが、納税額などによる上限があります。

2026年入居分の主な確認項目は次の通りです。

旧制度のように一律10年間や年40万円と考えることはできず、住宅性能と世帯要件の確認が欠かせません。

給与所得者も初年度は原則として確定申告が必要です。期限を過ぎても、還付申告は対象年の翌年1月1日から5年間提出できます。

適用要件や必要書類を確認し、該当する場合は忘れずに手続きを行いましょう。

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

手取り月収38万（額面47.5万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金1割ありの場合）

次に、頭金を用意して融資率を90％以下にする場合を確認します。

頭金なしとの主な違いは次の2点です。

1. 頭金を加えた分だけ購入総予算が増える
2. 融資率9割以下の金利区分が適用される

2026年9月のフラット35では、融資率9割以下の最頻金利は年3.460％です。

融資率9割超の年3.570％との差は0.11ポイントですが、頭金を入れれば必ず金利が下がるとは限りません。

条件

借りられる住宅ローンの金額

頭金を約1割入れた場合、記事内の条件による借入可能額は概算4,045万円です。

融資率を90％以下にするため、頭金を含む購入総予算も計算します。

借入額概算4,045万円＋頭金概算450万円＝購入総予算概算4,495万円

頭金なしの借入額と比べると、購入総予算は概算512万円増えます。

ただし、諸費用や入居後の予備資金を頭金とは別に残すことが重要です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

概算4,045万円を借りた場合の毎月の返済額を確認します。

条件

シミュレーション結果

毎月の返済額の上限は、頭金なしの場合と同じ16万6,250円です。

返済額が同じでも、適用金利が低い分だけ借入可能額は増えます。

その理由は、借入限度額の試算で返済負担率を同じ35％に設定しているためです。

返済負担率は、年収に占めるすべての借入返済額の割合を指します。

参考サイト⇒【フラット35】ご利用条件｜フラット35

概算年収570万円は400万円以上に該当するため、基準上の返済負担率は35％以下です。

年収570万円×返済負担率35％÷12ヵ月＝月々の返済額上限16万6,250円

この上限返済額を同じ条件で使うため、頭金の有無にかかわらず月額は一致します。

金利が低くなると、同じ返済額でも元金に充てられる割合が増えます。

ただし、返済負担率には自動車ローンや教育ローンも含まれます。カードローンや分割払い、リボ払いも対象です。他の返済があれば、住宅ローンの借入枠は記事内の試算より小さくなります。

頭金なしとの金利差は0.11ポイントであり、借入額だけでなく総返済額も比較しましょう。

低い金利には利息を抑える効果がありますが、借入額を上限まで増やす必要はありません。

頭金を用意する場合も、生活費や修繕費に使う現金を手元に残してください。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション（返済比率が手取りの20％）

頭金を約1割入れた場合も、無理のない住宅ローンの金額を確認しましょう。

返済額を手取り月収の20％に抑えると、毎月の支払額は7.6万円です。

金利には、融資率9割以下の最頻金利である年3.460％を使います。

条件

シミュレーション結果

毎月7.6万円を返す場合、借入額は概算1,849万円となります。

融資率を90％以下にするための頭金を加えると、購入総予算は次の金額です。

借入額概算1,849万円＋頭金概算206万円＝購入総予算概算2,055万円

希望する住宅がこの範囲に収まるなら、返済比率を手取りの20％に抑えられます。

毎月の収支に余裕を持たせやすく、将来の支出にも備えやすい水準です。

購入総予算2,055万円では足りない場合もあるでしょう。

頭金や物件条件を見直すほか、家計に余裕があれば返済額を手取りの25％以内で再計算する方法もあります。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

頭金を入れた場合も、住宅ローン控除の計算方法は変わりません。

借入額や金利に加え、2026年の制度と住宅区分を条件に反映します。

条件

シミュレーション結果

控除総額は、各年末のローン残高や住宅区分が分からなければ確定できません。

旧制度を前提とした10年間の固定的な試算では、2026年入居分の控除額を正確に判断できません。

住宅ローン控除は頭金の還付制度ではなく、年末ローン残高等を基に税負担を軽減する仕組みです。

頭金を増やすとローン残高が減るため、控除可能額も小さくなる場合があります。

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

年収570万（額面）の人が住宅ローンを組む際に考えるべき2つのポイント

額面年収570万円を前提に、住宅ローンを組む際のポイントを2つ確認します。

①頭金をいくら支払うのかを考える

頭金は、購入後に必要な現金を残したうえで支払える金額に設定しましょう。

融資率を下げることで金利区分が変わる場合があり、借入額や利息も抑えられます。

ただし、必要な貯蓄額は家族構成や毎月の生活費によって異なります。

平均値だけで判断せず、収入が途絶えた場合に備える生活防衛資金を確認してください。

今回の限度額まで借りるケースでは、融資率を90％以下にするための頭金は概算450万円です。

このほかに登記費用やローン関係費用、引っ越し費用などが発生します。

貯蓄のほとんどを頭金に充てても問題ないのでしょうか。

余裕資金を残せない場合は、頭金を減らす判断も必要です。

病気や事故、収入減少に対応できる生活費を手元に確保しましょう。

家具や家電の購入費に加え、入居後の税金や修繕費にも備えます。

現金を残すことは、返済が滞るリスクを抑える対策にもなります。

理想的な借入額の場合も確認しましょう。

概算1,849万円を借りる際の頭金は、概算206万円です。

頭金を支払った後の貯蓄額は、現在の貯蓄と諸費用を含めて計算してください。

家具や家電に使う予算も分けておくと、入居直後の資金不足を避けやすくなります。

返済比率だけでなく、購入後に残る現金まで考えることが重要です。

頭金にはメリットがありますが、無理に増やす必要はありません。

住宅メーカーへ伝える際は、貯蓄の満額ではなく予備資金を差し引いた金額を提示しましょう。

参考サイト⇒年収別、年代別（20・30代）の「平均貯蓄額」はいくら？｜マイナビニュース

②ボーナスを併用するかを考える

ボーナス返済を利用するかどうかも、借入額を決める重要なポイントです。

ボーナス返済では、毎月の返済に加えて賞与月に一定額を支払います。

月々の負担を抑えられる一方で、年間の返済額そのものが減るわけではありません。

次のような方は、ボーナス返済を検討しやすいでしょう。

• 賞与の支給実績が安定している
• 共働きで返済に余裕がある
• 毎月の返済とは別に継続して貯蓄できる

一方、次のような方は慎重な判断が必要です。

• 歩合制などで収入が安定していない
• 日常の赤字をボーナスで補っている
• 将来どちらかが退職する予定の共働き世帯

勤務先の業績や働き方が変わっても返済できるかを確かめましょう。

ボーナスが減額された場合も、設定した返済額の支払いは続きます。

全額を返済に充てず、税金や修繕などの臨時支出に備える余裕を残してください。

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

まとめ

手取り月収38万円の場合、借入限度額と無理なく返せる借入額には大きな差があります。

記事内の試算では、頭金なしの上限は概算3,983万円です。

手取りの20％を毎月返す場合は、概算1,820万〜1,849万円が目安となります。

ただし、手取り38万円から算出した年収570万円は概算値です。

源泉徴収票の税込年収と家計の支出を確認し、諸費用や将来の教育費も含めて返済額を決めましょう。