年収470万円の住宅ローン限度額はいくら？FPが教える月々の返済シミュレーション

＜記事の情報は、2026年9月4日時点のものです。住宅ローンの金利は毎月変わるため、この記事の試算はすべて2026年9月時点の金利を使っています＞

住宅ローンを検討し始めると、返済額や金利について次々と不安や疑問が出てきます。

• どこの銀行がいいのだろう。
• 変動金利がいいと聞くけど本当に選んでいいのかな。

なかでも最も大きな疑問になるのが、住宅ローンをいくら借りられるかという点です。

• 自分たちは最大でいくら借入ができるのだろうか。
• いくらの借入ならばゆとりを持って生活していけるのか。

銀行や金利を決める前に、この借入額の不安を解消しておきましょう。

今回は年収470万円の方が住宅ローンを借りる場合の、借入限度額と適切な借入額についてお伝えします。

先に結論をまとめます。2026年9月のフラット35の最頻金利で、年収470万円、返済期間35年、元利均等、ボーナス返済なし、他の借入れなしという条件で試算しました。頭金なしなら借入上限は概算3,284万円、頭金を1割以上入れる場合は概算3,335万円です。上限まで借りたときの毎月の返済額は、どちらも約13.7万円になります。

ただし、これは借りられる額であって、返せる額とは違います。返済に余裕を持ちやすいのは1,800万～2,500万円で、条件がそろえば3,000万円まで届きます。この差がどこから生まれるのかを、試算で順に確認します。

なお、ここで示した金額は概算であり、審査の結果を保証するものではありません。実際の借入可能額は、勤務状況や他の借入れ、物件の内容によって変わります。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

年収470万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず初めに、年収470万円の人の借入限度額を計算してみましょう。

前提条件として年収470万円とは、給与の総支給額が年間470万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

年収470万円なら、額面の月収は平均で約39.2万円です。ただし、手取り額は一律には決まりません。扶養家族の有無、年齢、居住地、加入する健康保険によって、引かれる税金と社会保険料が変わるからです。

目安として、40歳未満・東京都在住・独身・扶養なし・協会けんぽの一般事業所・賞与なし・追加控除なしというモデルで考えます。2026年の税額表と保険料率で、所得税、住民税、健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料を差し引くと、手取りは年間約371万円、月平均で約30.9万円です。

賞与がある人は、その分だけ毎月の給与が下がるため、通常月の手取りはこの月平均を下回ります。返済計画を立てるときは、モデルの数字ではなく、手元の給与明細と源泉徴収票の金額を使ってください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収470万円の人が頭金なしで借入する場合の、借入限度額をシミュレーションしてみましょう。

頭金なしとは、手元の貯蓄を使わず、購入予算のすべてを住宅ローンで賄う借り方のことです。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って、借入可能額を検討します。

フラット35は年収をもとに借入可能額を算出する住宅ローンですが、申込みには審査があります。試算で出た額がそのまま借りられるとは限りません。

他の金融機関で借入しようと考えている方は、希望する金融機関のシミュレーションサイトを使って同じように算出してみてください。

参考:年収470万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2026年9月の新機構団信付きフラット35で、借入期間21年以上35年以下、融資率9割超の最頻金利3.570％を適用しています。この区分で公表されている金利は3.570％～5.800％の範囲で、取扱金融機関によって異なります。

参考:最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収470万円の場合の、借入限度額は3,940万円でした。

頭金なしで借り入れをする場合、年収の約8.3倍の金額を借入することができます。

十分にマイホーム購入が検討できる金額です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、3,940万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるでしょうか。

35年間で返済した場合の返済額を計算します。

・条件

参考:3,940万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約13.8万円でした。

イメージしていた返済額との差を、どう感じましたか。

おそらく多くの方が、自分たちが考えていた返済額よりも高いと感じたはずです。

では実際に、年収470万円の人が月々13.8万円を支払っていくことは可能でしょうか。

具体的に考えるときは、総支給ではなく手取りの給与で考えていくことをおすすめします。

手取りの月収は一般的に総支給の8割程度です。

年収470万円の手取り額は、一律には決まりません。40歳未満・東京都在住・独身・扶養なし・協会けんぽ加入・賞与なしというモデルで考えてみます。2026年の制度で計算すると、手取りは年間約371万円、月平均で約30.9万円です。扶養家族の有無、年齢、居住地、加入する健康保険組合、賞与の配分によって金額は変わります。

ボーナス支給がある方は、毎月の手取りはもっと下がります。

月31万円の手取りで毎月13.2万円を支払うと考えるといかがでしょうか。

手取りの約43％を住宅ローンが占めています。

毎月の支払いは住宅ローンだけではなく、光熱費や生活費、養育費などもあります。

さらには将来のために貯蓄もしなければいけません。

生活が厳しくなることは安易に想像がつきます。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金で支払う場合を考えていきます。

フラット35では、頭金を1割以上入れると金利が下がります。2026年9月の最頻金利で見ると、融資率9割以下が3.460％、9割超が3.570％で、その差は0.110ポイントです。

頭金を1割入れられるなら、0.110ポイント分の金利差を受けられます。ただし、貯蓄をすべて頭金に回すのは避けたいところです。登記費用や火災保険料などの諸費用は現金で用意する必要があり、病気や転職に備える生活資金も手元に残しておきたいからです。頭金の額は、諸費用と生活費の余力を確保したうえで決めましょう。

・条件

※3　2026年9月の新機構団信付きフラット35で、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下の最頻金利3.460％を適用しています。この区分で公表されている金利は3.460％～5.690％の範囲です。

・シミュレーション結果

年収470万円で、融資率9割以下・年3.460％という2026年9月の条件で試算します。返済期間35年、元利均等、他の借入れなしの場合、借入可能額は概算で3,335万円でした。

参考：年収470万円（融資9割以下）｜フラット35

4,000万円を超える金額を借入できることが分かりました。

年収の約8.7倍を借入可能です。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、総予算は次のようになります。

借入額4,099万円＋頭金461万円＝総予算4,560万円

頭金なしの場合と比べて、総予算は620万円上がりました。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、4,099万円の借入をする場合、毎月いくら返済すればよいのでしょうか。

頭金なしの場合と比べると借入額は159万円プラスになりましたが、代わりに金利は0.26％も減少しました。

月々の返済額への影響を確認してみましょう。

・条件

参考：4,099万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約13.8万円で、頭金なしの場合と全く同じ結果になりました。

フラット35は年収に対して明確な審査基準があることが理由です。

フラット35の場合、年収に占める返済額の割合が以下のように定められています。

金利が下がって借入額が増えても、年収の35％までしか借りられないような審査になっています。

審査で見る総返済負担率には、住宅ローン以外の返済も含まれます。自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払い、すでに借りている別の住宅ローンなどです。年収470万円なら基準の上限は35％以下ですが、他の返済があれば、その分だけ住宅ローンに回せる枠は減ります。確認するのは残高ではなく、1年間の返済額です。返済予定表や利用明細で、年間いくら払っているかを先に把握しておきましょう。

結果、月々の返済額は同じになるのです。

頭金なしの場合と同じで、月々13.8万円支払うと月の手取りの約43％を住宅ローンに充てることになります。

頭金を支払って金利が下がった分、上限額まで借りるよりも借入額を抑えた方がよさそうです。

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年収470万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

年収470万円の方の理想的な住宅ローンの金額はいくらなのでしょうか。

借入上限額は4,099万円で、月々の支払いは13.8万円でしたが、どのような差が出るのか確認していきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは年収470万円で頭金なしの場合について、理想的な借入額を試算します。

一般的に理想的な返済負担率は、手取り給与の20％前後と言われています。

返済負担率とは、手取り収入に占める返済額の割合のことです。

ここで注意したいのは、返済負担率という言葉が2つの意味で使われている点です。フラット35の審査基準でいう返済負担率は、税込年収に対する、すべての借入れの年間返済額の割合を指します。一方、この記事で目安にしている20％は、手取り収入に対する住宅ローン返済額の割合で、家計を管理するための独自の基準です。分母も、数える借入れの範囲も違います。

借入上限額の場合、返済負担率が手取り給与の約43％でしたので、倍以上の支払いになっていたことがわかります。

では、年収470万円の場合、手取りの20％はいくらでしょうか。

• 年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額
• 470万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々6.2万円

理想的な月々の支払金額は6.2万円でした。

借入限度額のときの支払額の半分以下です。

では、月々6.2万円支払うと仮定すると、理想的な借入額はいくらでしょうか。

・条件

参考：月々6.2万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々6.2万円の支払いだと、1,782万円しか借入ができませんでした。

借入限度額のシミュレーションのときは4,099万円も借入可能でしたが、大きく借入額は減少します。

1,782万円では計画通りにマイホームすることは難しいと感じた方もいるはずです。

しかし、1,782万円という借入額はあくまでも理想的な金額です。

もちろん月々6.2万円よりも多く支払いをしても、無理なく生活できる方もいます。

理想的な借入額を目安として、自分たちに合った無理のない返済額を選びましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーションします。

頭金なしの場合と同じく、年収470万円の方の理想的な月々支払額の6.2万円で計算します。

頭金を1割入れるので、大幅な借入額上昇に期待です。

・条件

参考：月々6.2万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,854万円でした。頭金なしの時よりも借入金額が72万円上がりました。

しかし、限度額と比べるとかなり金額が下がっています。

建築予算は以下の通りです。

借入額1,854万円＋頭金1割分206万円＝2,060万円

頭金なしと比べると、総資金は278万円も上がっています。

資金計画に収まりそうであれば、なるべく理想的な借入額に近づけるように心がけましょう。

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【年齢別】年収470万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの借入額も検討していきます。

完済時の年齢を80歳前後に設定している金融機関が多いため、35年で借入ができる方は多いです。

しかし、すべての年齢の人が35年で検討してはいけません。

ここでは条件をそろえるため、退職時の65歳までに完済すると仮定して試算します。ただし65歳完済は、この記事の中で置いた比較用の前提にすぎません。実際には自分の退職予定年齢、受け取れる退職金の額、年金収入の見込みを確認したうえで返済期間を決めてください。定年後も返済が続く計画なら、その原資を先に用意しておく必要があります。

また、金融機関はフラット35ではなく、りそな銀行の変動金利で計算します。

りそな銀行は、メガバンクの中では金利が低い金融機関です。

さらに、手取りの20％に加えて総支給の20％の額でもシミュレーションをしていきます。

手取りの20％であれば月々6.2万円、総支給の20％であれば月々7.8万円です。

総支給の20％でも、家庭によっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

・条件

※1　2026年9月1日現在のりそな住宅ローンの変動金利です。融資手数料型で金利引下げ幅が最大になる場合は年0.950％で、実際に適用される金利は借入日や取引条件、審査結果によって異なります。

参考：ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな住宅ローンの変動金利型と固定金利選択型は、借入期間が最長40年です。そのため25歳は40年、30歳は35年で計算しています。超長期（全期間）固定金利型のみ、最長35年となります。

・シミュレーション結果

まずは、月々6.2万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入年数によって金額に大きな差が出ます。

返済期間が35年と20年では、おおよそ1,000万円借入金額が違います。

借入金額が足りないときは、長い期間で借りて計画的に貯蓄し、繰上返済する方法もあります。ただし、期間を延ばすほど支払う利息の総額は増えます。65歳を超えて返済が残る計画になっていないかも確認してください。繰上返済に手元資金を回しすぎると、教育費や病気への備えが薄くなる点にも注意が必要です。

次に月々7.8万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間35年では、3,000万円以上の借入ができるようになりました。

月々の支払いを1.5万円増やすと、借入額に大きな変化があることがわかります。

自分の収支をしっかりと考えながら、適切な借入額を決めましょう。

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【金利タイプ別】年収470万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に金利タイプ別で年収470万円の場合の、住宅ローンの適正借入額をシミュレーションします。

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

多くの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から金利を選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の住宅ローンの金利を元に、金利タイプ別の適正な借入額を計算していきましょう。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々6.2万円と、総支給額の20％の月々7.8万円の2パターンです。

・条件

金利タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではなく、りそな銀行独自の全期間固定金利型の商品の金利です。10年固定で決まっているのは当初10年間の金利だけで、11年目以降の金利と返済額は確定していません。特約期間が終わる時点の金利水準しだいで、返済額が上がることもあります。全期間固定なら、完済まで金利も返済額も変わりません。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが6.2万円のときを確認しましょう。

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果です。

金利タイプは、各項目で借入期間ほど差がつきませんでした。

さらに月々の支払いを7.8万円に増やします。

すると、以下のような結果となりました。

借入金額を増やしたい場合は、変動金利を選び、総支給の20％にあたる支払額で組む方法もあります。ただし、返済に十分な余力がある家計に限った選択です。

何度もお伝えしますが、無理のない支払いの場合のみ採用してください。

変動金利を選ぶ前に、金利が上がった場合の返済額を計算しておいてください。今の返済額だけで判断すると、上昇局面で家計が回らなくなります。適用金利が1ポイント上がったとき、2ポイント上がったときの毎月の返済額を出し、それでも教育費と貯蓄を続けられるかを確かめます。

変動金利は一般に半年ごとに金利が見直される仕組みで、上がれば毎月の返済額も総返済額も増えます。借入れの時点では、完済までにいくら払うかが決まっていません。この不確実さを引き受けられるかどうかが、変動金利を選ぶ判断の分かれ目になります。

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【結論】年収470万円は住宅ローン3,000万円が限度

ここまで、年収470万円の人の住宅ローン金額についてシミュレーションしてきました。

ここまでの結果をまとめると以下のようになります。

• 2026年9月のフラット35の最頻金利で試算したこの記事の条件では、借入上限は約3,300万円
• 家計に余裕をもって返せる金額は1,800万～2,500万円程度
• 金利や返済期間次第で3,000万円も可能

ポイントとなるのは、「返済負担率」です。

20％や25％は、公的に定められた安全基準ではありません。返済を続けやすい水準として、この記事で置いた家計の目安です。子どもの人数や進学時期、車の維持費、保険料といった固定費の重さで、無理なく払える割合は変わります。共働きで固定費が軽ければ25％でも回りますが、教育費が重なる時期は20％でも苦しくなることがあります。

また選択する金利や返済期間の長さによっても理想の返済額は変わってきますが、それらを考慮しても3,000万円が無理なく返せる限度でしょう。

金融機関から4,000万円融資できると提示されると、「それなら3,500万円くらい余裕なのでは？」と考える人も多いかもしれません。

今後確実に収入がアップする見込みがある人は別ですが、そうではない場合こうした考えはリスクを伴います。

年収470万円の人が住宅ローンを借りるときに注意したいこと３つ

住宅ローンを借りる際には、下記のポイントを確認してみましょう。

1. 返済負担率は無理のない範囲か？
2. ライフプランと収支計画は考慮しているか？
3. 返済プランに無理はないか？

返済負担率は20％以内が理想です。

返済負担率が30％を超える場合は、家計や今後の計画をよく考慮したうえで選択したいところです。

住宅ローンは数十年と支払い続ける長期戦です。

今は大丈夫、と思っても、今後あなたを取り巻く状況が変わる可能性は大いにあります。

子供の誕生、妻の退職、勤務先の経営状況、親の介護、相続…など、経済的にも大きなインパクトを与えるライフイベントが起こります。

大切なのは、住宅ローンを借りる前にこうしたライフイベントを予測しそれに伴う収支予測を立てること。

もちろん予測はあくまで予測でしかないので、その通りに進むとは限りませんが、ある程度具体的な予測のもとで返済計画を立てないと後から後悔することになってしまうのです。

返済余力を考えるときは、住宅ローン以外にかかる住居費も差し引いてください。持家になると、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。屋根や外壁、給湯器の修繕費も自分で積み立てる必要があり、火災保険料も欠かせません。マンションなら、これに管理費と修繕積立金が毎月加わります。

賃貸の家賃とローン返済額だけを並べて比べると、この分が抜け落ちます。金額は物件ごとに違うので、検討している物件の見積書や納税見込額の数字を使って計算してください。

住宅ローンを借りるときにかかる諸費用

住宅ローンは借り入れるときに諸費用が掛かります。

住宅ローンの諸費用は、金融機関に払うものと、手続きのために払うものに分かれます。金融機関に払う費用の中心は次の2つです。これ以外にも、契約書にかかる印紙税、所有権や抵当権の登記費用と司法書士報酬、火災保険料、フラット35を利用する場合の物件検査手数料などが必要になります。

• 住宅ローン保証料
• 住宅ローン融資手数料

保証料は、万が一住宅ローンを支払えなくなった場合に保証会社が代わりに金融機関へ返済してくれるためのものです。

金利に0.2％上乗せされたり一括して支払う形式が取られており、金融機関により異なります。

一方、融資手数料は住宅ローンを借り入れる時に一括して支払うもので金融機関に支払います。

定額を設定している金融機関もあれば、借入額の2.2％というように定率で設定している金融機関もあります。

紙で金銭消費貸借契約書を作る場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。500万円超1,000万円以下は1万円、1,000万円超5,000万円以下は2万円、5,000万円超1億円以下は6万円です。この記事の試算額なら、通常は2万円の区分にあたります。電磁的記録による電子契約は印紙税法上の文書に含まれないため、印紙税はかかりません。

住宅を買うときには、住宅ローンの費用以外にも支払いが発生します。仲介会社を通して買う場合の仲介手数料、所有権移転登記や保存登記、抵当権設定登記の登録免許税、司法書士への報酬がかかります。

このほか、引渡し後には不動産取得税の納税通知が届きます。火災保険料、売主が前払いしている固定資産税や都市計画税の清算金も必要です。フラット35を利用する場合は、物件検査手数料も別にかかります。

これらの金額は、物件の価格や所在地、選ぶ商品によって大きく変わります。一律の割合で見積もらず、不動産会社と金融機関から諸費用の見積りを取って、購入予算に組み込んでください。

まとめ

ここまで、年収470万円の理想的な借入額と適正額を見てきました。

借入限度額は、借りられる最大の額にすぎません。

借入すべき額ではありません。

毎月の返済額を実際の家計表に当てはめて、払い続けられる額かどうかを確認してください。

しかし、理想的な額に近づけるために、住宅のグレードを落としすぎたり、要望を全て諦めてしまっては住んでから後悔します。

自分たちの建物への要望と、理想の借入額のバランスを上手に取りながら家づくりを進めていきましょう。