手取り月収45万円の住宅ローン-月々の返済は10万円が適正？FPシミュレーション

手取り月収45万円の方が住宅ローンを借入する場合、適正な借入額はいくらなのでしょうか。

通常は年収をベースとして借入額を審査します。

しかし、手取り月収がわかれば適正な借入額や返済額を算出することは可能です。

むしろ、手取り月収で考えた方が返済ができそうかイメージがつきやすいので、借入額について考えやすいです。

今回は手取り月収を使って、住宅ローンの借入限度額や理想的な返済額についてお伝えしていきます。

これからマイホーム計画を始める方は、適正な借入額で購入を検討していきましょう。

また、すでに検討中の方は、自分たちが借入しようとしている金額が妥当かどうかを確認してください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

①LIFULL HOME’S 東証プライム上場企業「LIFULL」が運営。SUUMOと2強の大手不動産ポータルサイトだけあり、厳しい審査を通過した住宅メーカーのみが加盟。特にローコスト住宅に強く、ローコスト住宅も検討したい方におすすめ。

②SUUMO

不動産最大手ポータルサイトSUUMOが運営。独自のネットワークを活かし全国の地域に特化した工務店の資料を取り寄せることが出来る。坪単価も安く高品質な工務店が多いのが特徴。

③HOME4U家づくりのとびら

信頼の「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選されたハウスメーカーを中心にカタログ請求できる。自分たちだけの家づくりプランも完全無料で作ってくれるのは非常に大きなメリット。1度は必ず利用したい。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

MEMO

ローコスト住宅をメインで考えている方は・・・LIFULL HOME’S

工務店をメインに探したい方は・・・SUUMO
ハウスメーカーにこだわりたい方は・・・家づくりのとびら

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

MEMO

LIFULL HOME’S・・・ローコスト住宅のカタログ中心

SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

それでは解説をしていきます。

手取り月収45万（額面56.25万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金なしの場合）

まずは、手取り月収が45万円の方が組むことができる住宅ローンの額を考えます。

今回のシミュレーションは適正な借入額ではなく、借入限度額のシミュレーションです。

また、頭金なしの場合ですので、借入額がそのまま建築総予算となります。

借入限度額を知るためには、手取り月収から概算の額面年収を計算することが必要です。

ただし、手取り月収に一律1.25倍を掛けて額面年収を確定させることはできません。手取り額は年齢や扶養人数、居住地、賞与の有無、社会保険料の負担で変わるからです。フラット35の審査で使う年収も、原則として申込前年の公的な証明書に記載された金額で、給与収入だけの方なら給与収入金額を指します。ここでは比較用の仮定として、手取りの1.25倍で概算年収を置きます。

すると、以下の計算式で概算の年収が算出できます。

手取り月収45万円×12ヵ月×1.25倍＝概算年収675万円

ボーナスが支給される方は、概算年収の675万円にボーナス分を加算してください。

また、もともと年収がわかっている方は、正しい年収を使ってシミュレーションしましょう。

シミュレーションに使う金融機関は全期間固定金利のフラット35です。

条件

手取り	45万円
概算年収	675万円
金利	年3.570％（※1）
返済期間	35年
返済方法	元利均等（※2）

※2　2020年10月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※3　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

借りられる住宅ローンの金額

年収675万円、ほかの借入なし、総返済負担率35％という前提で試算します。返済期間35年、元利均等返済、金利年3.570％なら、借入可能額は概算で4,717万円です。額面年収の約7.0倍、年間の手取り540万円と比べると約8.7倍にあたります。頭金なしで進める場合は、この4,717万円がそのまま建築の総予算になります。ただし概算であり、審査に通る金額を保証するものではありません。

参考サイト⇒年収から借入額を計算｜フラット35

額面年収の約8.4倍の金額が借入可能です。

手取りの年収から考えると、約10.5倍もの金額を借入することができます。

一般的には少し前の時代は年収の5倍と言われていましたが、最近ではもっと借入する方もたくさんいます。

今回の場合、マイホームを購入費は5,658万円以下に資金計画を抑えてください。

限度額を超えた計画をしていると、購入直前で借り入れができず計画倒れになることがあります。

まずは借入できる額を知り、限度額を超えないという認識を持ちましょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

5,658万円をフラット35で借入した場合、毎月の返済額はいくらになるのかを考えます。

条件

借入額	5,658万円
金利	2.32％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

参考サイト⇒借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

5,658万円借入した場合、毎月の返済額は約19.7万円です。

返済額を見て、限度額まで借入をするのはやめようと思った方も多いと思います。

支払えると思った方も、もう1度冷静になって考えてみましょう。

限度額まで借り入れると、手取り月収の内の44％は住宅ローンとして支払わなければなりません。

残りの約半分の給与で生活や貯蓄ができるでしょうか。

共働きで世帯年収は675万円以上ある方などは可能かもしれません。

しかし、世帯年収が675万円の家庭は、一般的に見て返済をしていくのはかなり大変な返済額です。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション

では、手取り月収45万円の方の、理想的な借入額はいくらなのでしょうか。

まず、手取り月収を参考にして理想的な月々の返済額を算出していきます。

一般的に、手取り月収の約2割を住宅ローンの返済に充てることが理想的です。

手取り月収45万円×20％＝9万円

手取り月収が45万円の方の理想的な月々の返済額は、9万円ということがわかりました。

月々10万円の返済は、手取り45万円に対して22.2％にあたります。先ほどの20％の目安を少し上回る水準です。ボーナス返済なし、返済期間35年、元利均等返済で借入額を計算すると、2026年9月のフラット35では、融資率9割超の金利年3.570％で概算2,396万円になります。

融資率が9割以下に収まる年3.460％なら、同じ月10万円で概算2,433万円まで借りられます。月9万円のときは、それぞれ2,156万円と2,189万円です。返済額を1万円増やすと、借入額はおよそ240万円増える計算です。

毎月1万円の差でも、35年間では420万円を追加で返すことになります。月10万円まで上げるかどうかは、増える借入額と家計の余裕を並べて決めてください。

限度額まで借入したときの半分以下の返済額です。

9万円なら無理なく返済していけると感じている方がほとんどではないでしょうか。

ここで確認しておきたいのは、月9万円や10万円がローンの返済だけの金額だという点です。戸建てを持つと、固定資産税と都市計画税、火災保険と地震保険の保険料、外壁や屋根などの修繕費が別にかかります。マンションなら、これらに加えて管理費と修繕積立金、駐車場代が毎月必要です。

住まいの費用は、ローンの返済額とこうした維持費の合計で考えます。手取り45万円からまず維持費の分を取り分け、残った枠の中で返済額を決めると、入居後に家計が苦しくなりにくくなります。

では、月々の返済額が9万円の場合、いくら借入できるのか確認していきましょう。

条件

月々の支払額	9万円
金利	年3.570％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

参考サイト⇒毎月の返済額から借入可能金額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

月々9万円を返す場合、金利年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで、借入額は概算2,156万円です。借入限度額の4,717万円と比べると、2,561万円下がります。頭金なしで進めるなら、この2,156万円が住まいにかけられる総予算になります。

借入限度額と比べると3,072万円も借入額が下がってしまいました。

頭金なしなので2,586万円がそのまま建築総予算です。

資金が足りない方は、頭金を貯めたり親から援助を受けるなど、資金を増やすための方法を探してみてください。

また、9万円以上の支払いをしても生活に余裕がありそうな方は、無理のない範囲で返済額を増やしてもいいでしょう。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除という制度が適用されます。

2026年に入居する場合は、年末のローン残高等の0.7％を、その年の所得税などから差し引ける制度です。控除期間は、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅であれば原則13年、対象となるその他の住宅は10年です。借入限度額と年間の控除上限は、住宅の性能、特例対象個人にあたるかどうか、納める所得税額などで変わります。

一定の基準とは以下の3つのことです。

3つの中で1番低い金額がその年の控除額として適用されます。

40万円
年末残高等×1％
所得税+住民税（住民税の最大控除額13.65万円）

理想的な金額で借入をした場合、いくらの控除が受けられるのかシミュレーションしていきましょう。

条件

借入額	2,586万円
金利	2.32％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等
入居月	2026年1月
扶養家族（配偶者、16歳未満の子は除く）	0人

参考サイト⇒住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜イー・ローン

シミュレーション結果

借入額2,156万円、2026年入居、控除率0.7％で計算し直すと、控除額は住宅の性能区分によって変わります。各年の控除額は、住宅性能ごとの借入限度額と年末残高、その年の所得税と住民税から実際に引ける額を比べ、最も小さい額に決まります。控除期間は最長13年です。住宅の区分と納税額が決まらないうちは、合計いくら控除されると言い切ることはできません。

1年ごとの控除額も確認していきましょう。

1年目	253,700円
2年目	248,700円
3年目	243,700円
4年目	238,500円
5年目	233,100円
6年目	227,700円
7年目	222,100円
8年目	216,400円
9年目	210,600円
10年目	204,600円
合計	2,299,100円

住宅ローン控除は毎月受け取るお金ではなく、各年の所得税と住民税から差し引く制度です。借入2,156万円で2026年に入居した場合、初年度の年末残高はおよそ2,124万円となり、その0.7％にあたる約14.8万円が控除額の上限になります。残高が減れば控除額も下がり、実際に引けるのはその年に納めた税額までです。

かなり大きな控除ですので、必ず忘れずに利用してください。

入居した翌年に1度だけ確定申告が必要です。

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手取り月収45万（額面56.25万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金1割ありの場合）

次に頭金がある場合の借入額について検討します。

頭金なしのときと同じく、検討する金融機関はフラット35です。

今回は頭金を1割以上支払うこと条件として、フラット35の金利の優遇制度を活用できます。

頭金なしのときは年3.570％で計算しましたが、これは融資率が9割を超える場合の金利です。融資率が9割以下に収まると金利の区分が変わり、2026年9月の最頻金利は年3.460％で、差は0.110ポイントです。頭金を1割入れると自動的に0.26％下がる仕組みではありません。実際の金利は、取扱金融機関や団信の加入内容、金利引下げメニューによって変わります。

条件は以下の通りです。

条件

手取り	45万円
概算年収	675万円
金利	2.06％
返済期間	35年
返済方法	元利均等

借りられる住宅ローンの金額

年収675万円、ほかの借入なし、総返済負担率35％という前提は変えません。返済期間35年、元利均等返済、金利年3.460％なら、借入可能額は概算で4,790万円です。額面年収の約7.1倍にあたります。融資率を9割以下に収めるには、物件価格を約5,323万円以上、自己資金を約533万円以上とする必要があります。頭金なしの総予算4,717万円と比べると、使える予算は約606万円増えます。

年収の約8.7倍の借り入れができます。

さらに、建築資金の1割を頭金として支払うことが条件なので、建築総予算はさらに上がります。

借入額5,888万円+頭金662万円＝建築総予算6,550万円

頭金なしのときの建築総予算と比較すると、約900万円の差があります。

ただし、あくまでも頭金を支払うことができた場合です。

662万円も頭金を払えないという方は、頭金を支払える額に合わせて建築予算を計画し直してみてもいいでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、5,888万円借入をしたときの月々の返済額を確認します。

条件

借入額	5,888万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

シミュレーション結果

毎月の支払額は19.7万円です。

頭金なしの借入限度額のときと同じ返済額になりました。

フラット35は、審査基準となる返済負担率を年収によって定めているからです。

なお、返済負担率の計算に入るのは、これから組む住宅ローンの返済だけではありません。自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払い、すでに返済中の住宅ローンの年間返済額も合算されます。ほかの借入が多いほど、住宅ローンに回せる枠は小さくなります。月10万円の返済が適正かどうかも、これらを足した後の負担率で確かめてください。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの割合のことで、フラット35は以下の通りに設定しています。

年収	400万円未満	400万円以上
返済負担率	30％	35％

参考サイト⇒【フラット35】ご利用条件｜フラット35

手取り月収45万円の場合は返済負担率が35％で設定されています。

頭金を1割以上入れると金利が下がりますので、返済負担率が下がります。

すると、返済負担率を35％に戻すために借入額を増やさなければなりません。

結果的に、同じ返済額でも頭金を入れた方が、借入額が多くなって得をします。

なるべくなら頭金を貯めてからマイホームを購入しましょう。

ただし、他の金融機関では頭金による金利の増減がないケースも多いです。

希望する金融機関に事前に確認してください。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション（返済比率が手取りの20％）

頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額も確認しましょう。

今回も理想的な月々の返済額は、手取り月収45万円の2割分である9万円としてシミュレーションします。

条件

月々の支払額	9万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

シミュレーション結果

月々9万円、金利年3.460％、返済期間35年、元利均等返済で計算すると、借入額は概算2,189万円です。融資率9割超の年3.570％で計算した2,156万円より、約33万円多い金額です。この条件で融資率を9割以下にするには、総予算を約2,433万円、自己資金を約244万円とする必要があります。

頭金なしのときよりも、105万円も多く借入することができます。

さらに建築総予算には頭金が足されます。

借入金額2,691万円+頭金309万円＝建築総予算3,000万円

建築総予算はぴったり3,000万円です。

頭金の額も限度額まで借入した時と比較すると、支払いやすい金額になったのではないでしょうか。

自分に合った借入額と頭金の割合を見極め、お得に借入をしましょう。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

頭金を1割支払った理想的な借入額の場合の住宅ローン控除額も考えていきましょう。

条件は、頭金なしのケースから借入金額と金利のみを変更してあります。

条件

借入額	2,691万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等
入居月	2026年1月
扶養家族（配偶者、16歳未満の子は除く）	0人

シミュレーション結果

頭金ありの場合も、借入額2,189万円、金利年3.460％、2026年入居、控除率0.7％で計算し直します。各年の控除額は、年末残高の0.7％と住宅性能ごとの借入限度額、その年に納めた所得税と住民税から引ける額を比べ、最も小さい額に決まります。控除期間は最長13年です。住宅の区分と納税額が決まらないうちは、控除の総額や頭金なしとの差額を確定できません。

1年ごとの控除額も確認してみましょう。

1年目	263,700円
2年目	258,300円
3年目	252,800円
4年目	247,200円
5年目	241,400円
6年目	235,500円
7年目	229,500円
8年目	223,400円
9年目	217,200円
10年目	210,800円
合計	2,379,800円