手取り月収23万円の住宅ローンはいくらが適正？FPの月々返済シミュレーション

手取りの月収が23万円の人は、住宅ローンをいくらまで借入することができるのでしょうか。

一般的に住宅ローンは、額面年収から借入金額が算出されます。

しかし、自分の正確な年収がわからない方も多いはずです。

対して、自分の手取り月収はほとんどの人が把握していると思います。

手取りの月収がわかっていれば、逆算をして借入額を算出することは可能です。

今回は手取り月収が23万円の人の、住宅ローンの借入上限額と理想的な返済についてお伝えします。

ここで扱うのは、実際の手取りが月23万円で、額面年収を仮に345万円とし、他に借入がない方の条件です。2026年9月のフラット35で計算すると、頭金なしの審査上限は約2,066万円になります。手取りの20％にあたる月4.6万円の返済に抑えるなら、借入額は約1,102万円です。頭金を1割入れた場合は、それぞれ約2,098万円と約1,119万円まで動きます。

借りられる額と、無理なく返せる額は別物です。上限まで借りると毎月の返済が家計を圧迫しますので、返済額から逆算した金額もあわせて確認してください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

①LIFULL HOME’S 東証プライム上場企業「LIFULL」が運営。SUUMOと2強の大手不動産ポータルサイトだけあり、厳しい審査を通過した住宅メーカーのみが加盟。特にローコスト住宅に強く、ローコスト住宅も検討したい方におすすめ。

②SUUMO

不動産最大手ポータルサイトSUUMOが運営。独自のネットワークを活かし全国の地域に特化した工務店の資料を取り寄せることが出来る。坪単価も安く高品質な工務店が多いのが特徴。

③HOME4U家づくりのとびら

信頼の「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選されたハウスメーカーを中心にカタログ請求できる。自分たちだけの家づくりプランも完全無料で作ってくれるのは非常に大きなメリット。1度は必ず利用したい。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

MEMO

ローコスト住宅をメインで考えている方は・・・LIFULL HOME’S

工務店をメインに探したい方は・・・SUUMO
ハウスメーカーにこだわりたい方は・・・家づくりのとびら

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

MEMO

LIFULL HOME’S・・・ローコスト住宅のカタログ中心

SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

それでは解説をしていきます。

手取り月収23万（額面28.75万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金なしの場合）

手取り月収23万円の方はいくらまで住宅ローンを組むことができるのでしょうか。

借入額を算出するために、手取り月収の金額から毎月の額面の金額と年収を算出することが必要です。

まず、額面の月収ですが、一般的には手取り月収の1.25倍と言われています。

すると手取り月収23万円の方の、月々の額面金額は28.75万円です。

会社によって控除額は変わりますので、おおよその金額として覚えておいてください。

概算年収は額面月収28.75万円×12ヵ月ですので345万円です。

ここで気をつけたいのが、手取り23万円と、額面の月収23万円はまったく別の条件だという点です。額面の給与からは、健康保険料や子ども・子育て支援金、厚生年金保険料、雇用保険料が引かれます。さらに所得税と住民税も差し引かれますので、額面23万円がそのまま手取り23万円になることはありません。

差し引かれる金額は人によって変わります。年齢や加入している健康保険の種類、住んでいる地域、扶養している家族の人数、前年の所得、賞与の有無で実額が動きます。額面23万円の方は、給与明細で自分の手取り額を確かめてから、この記事の数字と読み替えてみてください。

さて、本題に戻ります。手取りの月収23万円の方が、頭金なしで住宅ローンを借入する場合の借入限度額を考えます。

今回はフラット35のシミュレーションサイトを使って、以下の条件で算出します。

条件

手取り	23万円
概算年収	345万円
金利	3.570％（※1）
返済期間	35年
返済方法	元利均等（※2）

※1　2026年9月資金受取分の新機構団信付き【フラット35】について、融資率9割超・返済期間21年以上35年以下の最頻金利を適用しています。

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※3　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

借りられる住宅ローンの金額

シミュレーションの結果、手取り月収23万円の方が借り入れできる限度額は約2,066万円でした。概算年収345万円、他の借入なし、金利3.570％、返済期間35年、元利均等返済、融資率9割超という条件で計算しています。

参考サイト⇒年収から借入額を計算｜フラット35

頭金なしなので、2,479万円が建築総予算です。

建築費が収まる方は、月々の返済が可能かどうかを次項で確認しましょう。

建築費が足りない方は、頭金を貯めたり親から援助を受けるなどの対策を取ってください。

また、今回はボーナス分を加味していません。

ボーナスの支給がある方は、概算年収にボーナス分を足して年収を算出しましょう。

なお、フラット35の審査で使う年収は、自己申告の概算とは限りません。給与収入のみの方であれば、原則として前年の公的な収入証明書に記載された給与収入金額が年収として扱われます。

また、返済負担率の計算に含まれるのは住宅ローンだけではありません。自動車ローンや教育ローン、カードローン、ショッピングの分割払いやリボ払いの年間返済額も合算されます。こうした借入が残っている方は、その分だけ住宅ローンに回せる枠が減りますので、ここで示した約2,066万円よりも借入可能額は下がります。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、2,479万円をフラット35で借入した場合、毎月の返済額はいくらになるのか確認していきましょう。

条件

借入額	2,479万円
金利	2.32％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

参考サイト⇒借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

シミュレーションの結果、2,479万円借入した時の毎月の返済額は8.7万円でした。

支払いに余裕があると感じた方は、少ないのではないでしょうか。

手取り月収23万円で8.7万円を住宅ローンとして支出してしまうと、手取り月収の37.8％を住宅ローンで占めていることになります。

その他に貯蓄や生活費、養育費などを支払うことが必要です。

現在の支出を振り返り、8.7万円の返済額が妥当かを検討しましょう。

住宅を持つと、ローンの返済以外にも住居費がかかります。毎年の固定資産税と都市計画税、火災保険と地震保険の保険料、給湯器や外壁などの修繕・維持費です。購入時にも、融資手数料や物件検査手数料、抵当権の設定費用といった諸費用が必要になります。

判断するときは、月8.7万円を払えるかどうかだけで考えないでください。これらを足した年間の住居費を出したうえで、病気や失業に備える生活防衛資金を家計から別枠で確保し、残った金額で返済できるかを見ていきます。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション

次に理想的な住宅ローンの借入額はいくらなのか考えます。

先ほどと同じ条件で、手取りの月収23万円の方の概算年収は345万円、頭金なしの場合です。

理想的な借入額を算出する前に、余裕のある月々の支払い金額を考えていきます。

住宅ローンの理想的な支払いは、手取り月収の約20％に設定することが一般的です。

手取り月収23万円の人であれば月々4.6万円の支払いが理想的ということがわかります。

では月々4.6万円の支払いの場合、借入額をシミュレーションしていきましょう。

条件

月々の支払額	4.6万円
金利	2.32％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

参考サイト⇒毎月の返済額から借入可能金額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

上記の条件の場合、借入可能金額は約1,102万円でした。月々の返済額4.6万円、金利3.570％、返済期間35年、元利均等返済での計算です。

支払い金額は理想的だが、借入額としては不足していると感じる方が多いはずです。

借入限度額のときの支払いと比べると約4万円も下がっているため、合わせて借入額も1,000万円以上マイナスになっています。

しかし、あくまで理想的な金額ですので、家庭環境によって支払額を見直してもいいと思います。

現状でもう少し高い家賃を払っている方や、共働きの方は返済額を上げても支払いは可能なはずです。

現在の支出と将来の支出を考え、自分たちにとって理想的な返済比率を検討しましょう。

返済比率ごとの違いも並べて見ておきます。いずれも頭金なし、金利3.570％、返済期間35年、元利均等返済で計算した数字です。

手取りの20％なら、毎月の返済は4.6万円、借入額は約1,102万円、返済後に手元へ残るのは18.4万円です。25％なら返済は5.75万円で借入額は約1,377万円、残るのは17.25万円になります。30％まで上げると返済は6.9万円、借入額は約1,653万円まで伸びますが、残る金額は16.1万円まで減ります。

審査上限の月約8.6万円は、借りられる限度を示した数字であって、家計として比べるためのものではありません。上の3つは、生活費とのバランスを見るための比較です。

ファイナンシャルプランナーのライフプランを受けると、わかりやすく解説してくれますのでおすすめします。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除という制度が適用されます。

住宅ローン控除は、入居した年から年末のローン残高などの0.7％を所得税や住民税から差し引ける制度です。2026年に入居する新築住宅なら、控除期間は最長13年間になります。控除の対象になる借入限度額は、住宅の省エネ性能で変わります。認定長期優良住宅と低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円です。子育て世帯と若者夫婦世帯には、この限度額に上乗せがあります。実際に戻ってくる金額は、その年の所得税額と、住民税から控除できる分の範囲内にとどまります。

一定の基準は以下の3つです。3つの中で1番低い金額がその年の控除額として適用されます。

40万円
年末残高等×1％
所得税+住民税（住民税の最大控除額13.65万円）

概要を聞いてもピンとこない方が多いと思います。

実際にいくら控除を受けることができるのか、シミュレーションサイトを使って確認してみましょう。

条件

借入額	1,322万円
金利	2.32％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等
入居月	2021年1月
扶養家族（配偶者、16歳未満の子は除く）	0人

参考サイト⇒住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜イー・ローン

シミュレーション結果

シミュレーションでは、13年間で合計883,100円の控除を受けられるという結果でした。借入1,102万円、金利3.570％、返済期間35年の元利均等返済、2026年1月入居、新築の省エネ基準適合住宅以上という条件です。ここでの金額は年末残高の0.7％で計算した控除可能額のため、実際の控除額は各年の納税額によって小さくなる場合があります。

1年ごとの控除額も確認します。

1年目	129,700円
2年目	127,100円
3年目	124,500円
4年目	121,900円
5年目	119,200円
6年目	116,400円
7年目	113,500円
8年目	110,600円
9年目	107,600円
10年目	104,600円
合計	1,175,100円

今回は1～10年目まで年末残高の1％の金額が控除額として適用されました。

借入額が増えると①の40万円や③所得税+住民税（住民税の最大控除額13.65万円）が適用されてきます。

10年間税金が控除されるため、控除分を貯蓄したり固定資産税分として考えている方も多いようです。

有益な考え方をして住宅ローン控除を受けましょう。

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手取り月収23万（額面28.75万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金1割ありの場合）

次に頭金を支払ったと仮定して、住宅ローンの借入限度額も考えていきましょう。

手取り月収は先ほどと同じく23万円です。

しかし、今回は頭金を1割入れるため、金利に変更があります。

フラット35で借入する場合、建築総額の1割以上の頭金を支払うと、頭金なしの金利からマイナス0.26％されます。

他の金融機関では金利が変わらないケースもあるため、希望する金融機関に確認してください。

条件

手取り	23万円
概算年収	345万円
金利	2.06％
返済期間	35年
返済方法	元利均等

頭金なしのときと比べて、借入額はどのくらい上昇するのでしょうか。

借りられる住宅ローンの金額

頭金を1割入れた場合の借入可能額は約2,098万円でした。概算年収345万円、他の借入なし、金利3.460％、返済期間35年、元利均等返済での計算です。

頭金なしの場合の借入額と比べて、借入額はぴったり100万円増加しました。

さらに、建築資金の1割を頭金として支払っているため、建築総予算は以下の通りです。

借入額2,098万円＋頭金約234万円＝建築総予算約2,332万円

頭金なしのときと比べて、建築予算は400万円近く増えています。

しかし、頭金が支払えるということが前提です。

頭金がない方は、頭金で金利の変動がない金融機関から借入することをおすすめします。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

2,579万円の借入をしたとき、毎月の返済額はいくらになるのでしょうか。

条件

借入額	2,579万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

シミュレーション結果

2,579万円借入した場合、毎月の返済額は8.7万円でした。

なぜ頭金なしのときと返済額は同じになるのでしょうか。

フラット35は以下のように、債務者の返済負担率を定めています。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの割合のことです。

年収	400万円未満	400万円以上
返済負担率	30％	35％

参考サイト⇒【フラット35】ご利用条件｜フラット35

手取り月収23万円の方の場合、概算年収は345万円なので、返済負担率は30％で審査されています。

フラット35で借入をするならば、年収が400万円以上あった方が多くの金額を借入できることが分かります。

さて、今回の件について解説します。

今回は、借入上限額を算出するためのシミュレーションです。

すると、頭金のありなしに関わらず、返済負担率は30％ぎりぎりになるように計算されて、借入額が算出されます。

同じ8.7万円という支払額ですが、頭金なしの場合は利息分が多くて元本が少ない。

逆に頭金ありの方は金利が下がった分、利息分が少なく元本が多いです。

結果、借入額が多くても返済額は同じという結果になりました。

頭金なしの場合と同様、月8.7万円を支払うことが妥当かどうかしっかり検討しましょう。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション（返済比率が手取りの20％）

では、頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額も考えます。

頭金なしの場合と同じで、住宅ローンの返済の比率は手取りの20％とします。

手取り月収23万円の方は毎月4.6万円の支払いが理想的です。

また、頭金を1割支払うため、適用金利は2.06％で計算します。

条件

月々の支払額	4.6万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等

シミュレーション結果

理想的な借入額は約1,119万円という結果となりました。月々の返済額4.6万円、金利3.460％、返済期間35年、元利均等返済での計算です。

頭金なしの場合と比べると、53万円借入額は増えましたが、まだまだ資金が足らない方も多いのではないでしょうか。

しかし、今回は1割分の頭金を支払うことができますので、建築総予算はもう少し上がります。

借入額1,119万円＋頭金約125万円＝建築総予算約1,244万円

いかがでしょうか。

まだ予算が足りない方は、返済の割合をもう少し上げることも検討してみてください。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

頭金を1割支払った理想的な借入額の場合の、住宅ローン控除額も確認してみましょう。

条件は、借入金額と金利のみ変更してあります。

条件

借入額	1,375万円
金利	2.06％
返済期間	35年（420回）
返済方法	元利均等
入居月	2021年1月
扶養家族（配偶者、16歳未満の子は除く）	0人

シミュレーション結果

シミュレーションの結果、13年間で合計894,500円の控除を受けられそうです。借入1,119万円、金利3.460％、返済期間35年の元利均等返済、2026年1月入居、新築の省エネ基準適合住宅以上という条件で計算しています。こちらも年末残高の0.7％で出した控除可能額のため、実際の控除額はその年の納税額によって小さくなる場合があります。

頭金なしの場合と比べて、控除額は4万円上がりました。

先ほどと同様、1年ごとの控除額も確認します。

1年目	134,700円
2年目	132,000円
3年目	129,200円
4年目	126,300円
5年目	123,300円
6年目	120,300円
7年目	117,300円
8年目	114,100円
9年目	110,900円
10年目	107,700円
合計	1,215,800円