＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
希望する建物が建てられないエリアがあることを知っていますか？
住宅や工場、商業施設やオフィスビルなどはそれぞれ特定のエリアでしか建てることができない決まりになっているのです。
その中でも住みやすさ、暮らしやすさなら第一種低層住居専用地域が人気の地域となっています。
第一種低層住居専用地域といわれても、おそらく初めて聞くかたがほとんどですよね。
こちらでは第一種低層住居専用地域がどんなエリアなのか、そしてなぜ住みやすい地域として人気があるのかについて、説明していきます。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
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はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
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それでは解説をしていきます。
住みやすさなら一番？第一種低層住居専用地域を選ぶべき理由４選
住宅を選ぶとき、周辺環境は重要な要素の一つですよね。
「静かで落ち着いた雰囲気のエリアに住みたい！」
「子供を安全に外で遊ばせられるような地域がいい。」
静かで安全なエリアで住まいを見つけたいという人は多いです。
この住環境という点でみると第一種低層住居専用地域はかなりおすすめのエリアとなっています。
ではそもそもこの第一種低層住居専用地域とはどんな地域のことを指すのでしょうか。
第一種低層住居専用地域ってそもそもどんな地域？
第一種低層住居専用地域とは都市計画で定められた用途地域と呼ばれる地域の一つです。
用途地域は、都市計画区域内の土地に必要に応じて定められる地域地区です。指定された区域では、建物の用途や規模などが制限されますが、用途地域の指定がない区域もあります。
例えば第一種低層住居専用地域は住宅や学校、図書館や老人ホームなどを建てることができますが、反対に大型商業施設やオフィスビルなどを建てることはできません。
つまり第一種低層住居専用地域に住むと、騒がしい商業施設が近くにあったり、いかがわしいお店が近くにたつということがないのです。
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土地には高さ制限などのルールがある
第一種低層住居専用地域や他の地域には建設できる建物に対しての様々なルールが定められています。
例えば有名なのは以下のような条件です。
- 建物の高さ制限
- 敷地境界から建物までの距離
- 斜線制限
- 建ぺい率
- 容積率
第一種低層住居専用地域の絶対高さは、都市計画で10mまたは12mに定められます。外壁の後退距離は、都市計画で指定された場合に限り1mまたは1.5mが適用されます。
隣の家の日差しを全て遮ったりしないようにするための制限は斜線制限と呼ばれ、屋根の形や高さ、角度等に制限があるのです。
よく急な角度の屋根をみかけるのは、この斜線制限が関係しています。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を示す数値です。建物を上から見たときに、敷地のどの程度を建物が占めるかを表します。
建ぺい率が50%という土地は、200㎡の土地に100㎡までしか建物敷地をとってはいけません。
こうすることにより隣の家や敷地との距離をとり、快適な街並みにすることが目的となっているのです。
容積率は敷地面積に対して建物の床面積の割合の制限を指しています。
例えば容積率が100％の場合、200㎡の土地に200㎡までの床面積をとることができるのです。
つまり極端にいうと1階が100㎡、2階でも100㎡の面積をとることができます。
このように土地については様々な制限が課せられているため、その土地に建てられるもの、建てられないものが出てくるのです。
第一種低層住居専用地域に建てられるもの
第一種低層住居専用地域に建てられるものは以下のとおりです。
- 住宅、共同住宅
- 店舗兼住宅
- 幼稚園、小学校、中学校、高校
- 図書館
- 神社、寺院、教会
- 老人ホーム
第一種低層住居専用地域に建てられないもの
- 店舗、事務所
- ホテル、旅館
- 商業施設や運動施設
- 大学、専門学校
- 病院
第一種低層住居専用地域に住めば、近くにホテルや商業施設などが建つ心配がありません。
そのため住まいとして第一種低層住居専用地域を選ぶ人が非常に多いのです。
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第一種低層住居専用地域の制限とは
第一種低層住居専用地域には住環境を守るために、他の地域よりも厳しい制限が課せられています。
そのため高い建物が家の前に急に建つことや、隣の家がものすごい近くに建つこともありません。
では第一種低層住居専用地域の制限とはどのようなものなのでしょうか。
建物の高さ制限がある
第一種低層住居専用地域には絶対高さ制限というとても厳しい高さ制限があります。
これは建物の屋根の先端から地面までの高さが10ｍもしくは12m以内でないといけないという制限のことです。
商業地域や工業地域には、10mまたは12mの絶対高さ制限はありません。ただし、道路斜線や隣地斜線、日影規制、高度地区など、別の高さ制限が適用される場合があります。
そのため第一種低層住居専用地域で急に目の前に高いビルが建設され、日当たりが全くなくなるというようなことは起きません。
建ぺい率や容積率の制限
建ぺい率や容積率の制限も他の用途地域に比べると一番制限が厳しい地域となっています。
建ぺい率の法定候補は、30％、40％、50％、60％です。容積率は50％、60％、80％、100％、150％、200％から、都市計画で区域ごとに定められます。規制に適合した建物でも、日照や圧迫感など近隣への影響が一切ないとは限りません。
敷地をゆったりと使い、住環境や街並みを守ろうという意識が強いエリアとなっています。
建てられる種類が限られている
そもそも第一種低層住居専用地域では建てられる建物の種類が厳しく制限されています。
上記でご説明したように、商業施設や事務所といった建物は建設することができません。
そのため家の近所に商業施設ができ、治安が悪くなったりすることもありません。
第一種低層住居専用地域に住むメリット４選
第一種低層住居専用地域を住まいのエリアとして選ぶことは、メリットとなるポイントがたくさんあります。
そのため多くの人が第一種低層住居専用地域を住居エリアとして選んでいるのも事実です。
こちらでは第一種低層住居専用地域に住むことのメリットについてお伝えしていきます。
第一種低層住居専用地域は、住民の所得ではなく、建物の用途や規模など土地利用を区分する制度です。この地域に指定されているだけで「お金持ちが住む地域」になるわけではなく、富裕層しか住めない決まりもありません。
一方、区域ごとの建ぺい率や容積率が低い場所では、同じ床面積の住宅を建てるにも広い土地が必要になりがちです。都市計画で最低敷地面積が定められている場合は、分割後の敷地が最低敷地面積を下回ると、建築が制限される場合があります。
地価が高い場所で必要な土地面積が広くなれば、土地の取得総額も大きくなります。こうした条件が高級住宅地と重なることで「富裕層向け」という印象につながりますが、所得による指定ではありません。購入時は指定建ぺい率や容積率、最低敷地面積、周辺の地価を確かめることが大切です。
日当たりがよく快適な住環境
住まい選びをするときに重要となるのが、その家の日当たりです。
その点で第一種低層住居専用地域は日当たりがいい建物が非常に多くなっています。
なぜなら第一種低層住居専用地域では高さの制限や斜線制限などの厳しい条件があるため、近隣の家の日当たりを極力邪魔しないルールが定められているからです。
大型のマンションが目の前に建って日当たりがなくなってしまう、なんてことはないので、日当たりがとてもいい地域とされています。
閑静な住宅街で穏やかな生活
第一種低層住居専用地域は建てられる建物の種類が決まっているため、夜に騒がしくなる商業施設や店舗、事務所などの建設ができません。
そのため基本的には静かで閑静な住宅街であることが多いです。
大型の道路などのそばに第一種低層住居専用地域が定められていることも少ないので、道路の騒音や工場の騒音などに悩まされるということはあまりない地域となっています。
隣地との距離があり、トラブルが起こりにくい
外壁の後退距離は、都市計画で指定された区域に限り1mまたは1.5mが適用されます。指定のない第一種低層住居専用地域もあるため、用途地域だけで隣家との距離が確保されるとは限りません。
隣地とのトラブルで多いのが、隣地との距離が近すぎることによる騒音や家の敷地から何かが越境することによるトラブルです。
しかし第一種低層住居専用地域であれば隣地との十分な距離がおけるため、隣地と近すぎることによるトラブルが起こりにくくなっています。
資産価値が変動しにくい
例えば目の前に大型のマンションが建つことで日当たりが全くなくなってしまうと、購入時に比べて土地の資産価値は大きく下がってしまいます。
しかし第一種低層住居専用地域では住環境への配慮が大きいため、土地の状況が大きく変わることは非常に少なくなっています。
住環境が維持されやすい点は、資産価値のプラス要因になり得ますが、それだけで価格の維持は保証されません。交通施設や商業・公共施設への接近性、接道、土地の形状、周辺環境、災害リスク、公法上の規制などを含めた個別判断が必要です。
資産価値を数値で調べるときは、不動産情報ライブラリで土地の取引価格を確認できます。同一市区町村のうち、駅距離、面積、接道条件、取引時期が近い事例を絞り込みましょう。さらに、用途地域、建ぺい率、容積率が近い土地同士で㎡単価を比較します。
取引件数が少ない地域では、特定の高額取引や低額取引によって単年平均が大きく動く場合があります。単年の数値だけで上昇や下落を判断せず、複数年の取引を並べて傾向を確かめることが重要です。地価公示と都道府県地価調査も併用すると、周辺の標準的な地価との違いを確認できます。
購入候補の資産価値を比べる際は、最寄り駅など交通施設までの距離を確認します。商業施設や公共施設への接近性も、日常の利便性と将来の需要に関わる項目です。
土地自体の条件では、接面道路の幅員と状態、間口、奥行、地積、形状を確かめます。上下水道などの整備状況も、建築や維持に必要な費用を左右する要素です。
日照や通風、周囲の建物に加え、浸水や土砂災害などの災害リスクも確認が欠かせません。さらに、公法上の建築規制や私法上の制約が、建て替えや売却時の利用方法に影響します。同じ第一種低層住居専用地域でも、これらの条件が違えば価格の動きは異なるため、用途地域は価格形成要因の一つとして捉えましょう。
第一種低層住居専用地域では、建物の用途や高さが制限され、低層の住環境が維持されやすくなります。落ち着いた街並みや日照を求める人の居住需要を支え、資産価値にプラスとなる可能性もあるでしょう。
一方、低い容積率や最低敷地面積の指定は、建て替えや敷地分割の選択肢を狭める場合があります。用途制限によって賃貸・事業利用の幅が限られ、デベロッパーによる土地の高度利用が難しくなるケースもあるでしょう。その結果、土地の使い方を重視する買い手からは選ばれにくくなる可能性があります。
資産価値は個々の敷地条件による部分が大きく、容積率の緩和が土地の有効利用にプラスとなる場合もあります。住環境を守る規制と、土地活用の自由度を抑える規制は、価格に対して反対方向に作用します。第一種低層住居専用地域であるだけで値下がりしにくいと判断せず、物件ごとに需要と利用条件を比べましょう。
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第一種低層住居専用地域に住むデメリット
住環境として最適な第一種低層住居専用地域ですが、もちろんデメリットとなるところもあります。
こちらでは事前に知っておくべき第一種低層住居専用地域に住むデメリットについてご説明していきます。
大型の商業施設までは遠いことも
第一種低層住居専用地域は基本的に住居専用の地域のため、先ほどご説明したように商業施設や大型の店舗を建てることができません。
つまり商業施設や大型店舗に行くまでが遠く、利便性に欠ける部分があります。
郊外エリアだと車がないとスーパーや薬局に行くのはもちろん、ホームセンター等にも行けないことがほとんどです。
閑静な住環境と引き換えとはいえど、利便性がよく便利な地域がいいという人にはおすすめできない地域となります。
学校やオフィスが近くにない
子供の通学やご主人の通勤を考えると、あまり利便性に富んだ地域とはいえないのもデメリットです。
第一種低層住居専用地域の指定目的や要件に、駅からの距離は含まれていません。駅に近いか遠いかは用途地域から判断せず、物件ごとに確認する必要があります。
用途地域の指定だけでは、駅までの距離や通勤・通学の利便性を判断できません。実際の駅距離、バス便、移動経路を物件ごとに確かめましょう。なお、幼稚園から高校までは、この用途地域内でも建築できます。
第一種低層住居専用地域を選ぶ場合の注意点
閑静な住宅街と住環境のよさが魅力の第一種低層住居専用地域ですが、選ぶ際に注意しておく点があります。
特に住宅用地として土地を探している人は、条件によっては希望する住宅が建てられない可能性もあります。
こちらで第一種低層住居専用地域の注意点について、あらかじめ把握しておきましょう。
注文住宅の場合はプラン通りの設計ができない場合も
注文住宅の土地として第一種低層住居専用地域を選ぶ場合は特に注意が必要です。
第一種低層住居専用地域に住む場合、建築に係る制限をよく把握しておかなければいけません。
高さや建ぺい率、容積率など様々な制限が他のエリアよりも厳しいため、場合によっては希望の物件が建てられない可能性もあります。
敷地を目いっぱい使って家を建てようとしていた人、3階建てを希望していた人などは制限にひっかかる可能性があるので、事前にハウスメーカーの担当者とよく打ち合わせをしておくことが大切です。
他の専用地域との境界にあると、制限が複雑になることも
用途地域はきっちりと住宅ごとにわかれているわけではありません。
用途地域が同じ場所に重複して指定されるのではなく、一つの敷地が用途地域の境界をまたぐ場合があります。
敷地が用途地域の境界をまたぐ場合、規制の扱いは項目ごとに異なります。用途規制は原則として敷地の過半が属する地域の規定が敷地全体に適用され、建ぺい率と容積率は各区域の面積に応じて按分されます。
敷地の一部分だけに、第一種低層住居専用地域のすべての制限が適用されるわけではありません。用途規制は敷地面積の過半、建ぺい率と容積率は面積按分、高さや斜線は各規定に従って判断されます。
用途地域が重なっていないか、第一種低層住居専用地域が敷地全部に適用されているのかは事前によく確認しておきましょう。
購入前は自分の敷地だけでなく、道路向かいや隣接地を含む周辺の用途地域も確認しましょう。対象地が第一種低層住居専用地域でも、隣接地が中高層住居系や商業系であれば、異なる用途・高さの規制が適用されます。
自治体の都市計画図や不動産情報ライブラリでは、用途地域の境界を地図上で確認できます。高度地区、地区計画、防火地域、指定建ぺい率、指定容積率も重ねて調べると、周囲に建てられる建物の種類や規模を把握しやすくなります。
用途地域の境界付近では、道路の向かい側や隣の土地で許容される建物の高さが異なる場合があります。将来の日照や街並み、資産価値への影響を考えるためにも、周辺を含む規制内容を購入前に確かめてください。
建売住宅と注文住宅はどちらがおすすめ？それぞれの違いとメリット・デメリット
住宅を決める時、建売住宅にするのか注文住宅にするのかで悩む人も多いですよね。
「コストを考えると建売住宅がいいかな。」
「自由に好きな家を建てたいから、注文住宅がいい。」
このようにそれぞれメリットとなる部分があるため、価格や自由度といった部分で迷う人も多くいます。
こちらでは建売住宅と注文住宅、それぞれのメリット・デメリット、そしてどちらがおすすめなのかを解説していきます。
建売住宅のメリット・デメリット
【建売住宅のメリット】
- 価格が注文住宅に比べて安く、ローン審査が通りやすい
- リセールバリューがある
- 立地がいい
【建売住宅のデメリット】
- 完成物件は工事中の過程をみることができない
- 未完成物件の場合は完成住宅を見て選ぶことができない
- 間取りやデザインの幅が狭い
建売住宅のメリットは「経済面」に関する部分が大きいです。
例えば価格が注文住宅よりも安いため、自己資金を使いすぎずに残すことができること、そして借入金額を少なくすることでローン審査が通りやすくなり、月々返済額も抑えることができます。
また、万人に売れる住宅としてつくられているため、将来的に売却する時も売りやすいというメリットがあるのです。
注文住宅の場合、土地探しは一般人が行いますが、建売住宅は不動産のプロが土地を仕入れているため、立地がいいところにあることが多いのもメリットです。
一方のデメリットとしては完成済み物件だと建設過程をみることができないので、建物の品質を確かめることができないという部分です。
しかしホームインスペクションを利用することで、完成済み物件でも建物を隅々まで調べて品質を確認することができます。
ホームインスペクションとは建築士などの専門家が実際に現地で住宅を調査して、目に見えない部分も含めて丸ごと検査してくれるサービスです。
未完成物件の場合は注文住宅と同じように、完成後のギャップが生まれる可能性があります。
しかし建売住宅は基本的にどれも同じようなつくりをしているため、他の現場で似ている物件を見せてもらうことが可能です。
そうすることで完成後のギャップを少なくすることができます。
間取りや仕様の選択肢が少ないというのも建売住宅のデメリットですが、近年建売住宅を購入してリノベーションするという方法を選ぶ人が増えています。
建売住宅は本体価格が安いため、リノベーションしたとしても注文住宅より安く収まり、安さと自由さを兼ね備えることができるとして人気を集めているのです。
注文住宅のメリット・デメリット
【注文住宅のメリット】
- 間取りやデザインを自分の好きなようにすることができる
- お気に入りのハウスメーカーや工務店を選ぶことができる
【注文住宅のデメリット】
- 価格が高いため、ローン負担が大きい
- 手間と労力がかかる
- 完成物件がイメージと違う場合がある
注文住宅は自分の好きなデザインや間取り、仕様を取り入れて、自分だけの家を創り上げる醍醐味があります。
世界に一つだけの家ができあがるその感動は、何にも代えがたいものがあるのがメリットです。
また、実家と同じハウスメーカーや、お気に入りの工務店などを選ぶこともでき、自分の好みの家にすることができます。
注文住宅は土地の購入と最新設備などの費用などがかかるので、総額で建売住宅よりも高くなるのがデメリットです。
金額が高いとその分住宅ローンの借入金額も大きくなり、月々返済額も増えてしまいます。
また、理想の家をつくるためにハウスメーカーの担当者などとプラン決めを行うのですが、中々すぐには決まりません。
毎週末住宅展示場に通ったとしても、2カ月から3カ月くらいはかかるのが一般的です。
土地の契約から建物の契約、着工や中間金の手続きなど、とにかく手続きも多く、時間もかかるので労力が必要となります。
どんなに綿密にプラン決めと打ち合わせをしたとしても、完成後とのギャップができてしまう可能性があります。
理想と希望の家だからこそ、少しの違いでも大きなショックを生んでしまうケースが非常に多くあるのです。
建売住宅と注文住宅、かかる費用の比較
建売住宅にかかるコストはこのようになります。
物件価格：三大都市圏の分譲戸建住宅は平均5,099万円、中央値4,600万円
諸費用：物件価格の5％～7％
ランニングコスト：メンテナンスは30年でおよそ500万円
例えば3,000万円の建売住宅を購入した場合、諸費用は大体150万円から250万円ほどかかります。
通常カーテンレールやテレビアンテナなどのオプション工事が必要になるので、それも含めると200万円～300万円ほどの予算を本体価格とは別に用意しておいたほうがいいでしょう。
注文住宅にかかるコストはこのようになります。
土地を購入した注文住宅新築世帯の購入資金は、全国平均7,646万円、中央値5,100万円です。注文住宅の建て替え世帯では、平均6,135万円、中央値4,000万円となっています。
諸費用：物件価格の3％～6％
ランニングコスト：300万円～400万円
土地購入を伴う注文住宅は全国、分譲戸建住宅は三大都市圏が調査範囲であり、土地取得の条件も同じではありません。このため、両者の平均購入資金を単純な倍率で比べることはできません。
機能性や耐久性は注文住宅のほうが優れていることが多いので、入居後にかかるメンテナンス費用などは注文住宅のほうが少なくすむ傾向にあります。
建売住宅がおすすめな人
- とにかく予算を抑えたい人
- 実物をみて失敗しない家選びをしたい人
- 手間や労力をあまりかけず、すぐに引っ越したい人
建売住宅は本体価格が安いため、経済的な負担が少ないのがメリットです。
借入金額を増やしてしまうと、子供が大きくなった時にかかる教育費と月々の返済が重なり、苦しい生活になってしまうこともあります。
月々の返済負担を減らすことで貯蓄ができ、いざというときの現金を用意することも可能となりますね。
建売住宅は多くの場合完成済み物件を選ぶことができるため、実際に物件を見ながら選ぶことができます。
そのため実生活をイメージしながら、間違いのない物件選びをしたい人におすすめです。
完成済み物件の場合は契約して決済を済ませればすぐに引っ越すことができます。
注文住宅の場合は土地選びからスタートするので、実際に引っ越すまで12カ月～15カ月程かかるケースもあります。
子供の新学期に間に合わせたい、すぐに引っ越したいという人に建売住宅はおすすめです。
注文住宅がおすすめな人
- 理想やあこがれの家に住みたい
- 家づくりを楽しむことができる
昔から理想の家があり、どうしてもこだわりの家に住みたい人には注文住宅がおすすめです。
理想の家をつくるのは時間と労力がかかりますが、完成したときの喜びは、創り上げた人にしかわからないものです。
吹き抜けのリビングや、中二階をつくり空間をアレンジしたり、子供用にロフトを用意したり、自分の好きなようにプランを設計することができます。
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理想の住まいを見つけるために、事前に決めておく重要事項3つ
住まい探しは一生の中でも一番大きな買い物です。
そのため考えれば考えるほど悩んでしまいますし、決めた選択に何回も自問自答することもあるでしょう。
決断するときに後悔しないためにも、あらかじめ迷った時に使える判断基準を用意しておくことが重要です。
こちらでは事前に決めておくべき重要事項を3つお伝えしていきます。
住まいに何を求めるのか、優先順位をつけておく
「とにかく経済面を優先して、経済的に困らない生活を送りたい。」
「自分のこだわりの家をとにかく作り上げたい。」
住まいに求めるものは各家庭によってそれぞれ違います。
価格優先なのか、利便性を重視したいのか、子育て環境を重視したいのか、それぞれ家に求めるポイントが違いますよね。
住まいに一番何を求めるのか決めておかないと、購入後の後悔につながってしまいます。
あらかじめ求めるものを洗い出し、条件に優先順位をつけておきましょう。
悩んだ時に見返せば、後々後悔することのない住宅選びができます。
今後のライフプランの資金計画を立てる
今後のライフプランをよく考えずに家選びをしてしまうと、購入後に住宅ローン返済が難しくなってしまったり、子供部屋が足りなくなり引っ越す必要がでてきたりと、後悔するポイントとなります。
将来子どもが増える予定があるのか、子供が大きくなった時の教育費はいつどのくらいかかるのか、車はいつ頃買うのか等、今後のライフプランを事前によく考えたのち、資金計画をたてましょう。
資金計画をたてるときには今の資金状況だけでなく、将来的な収支を予測しておく必要があります。
将来的に給与がどのくらい見込めるのか、そして教育費がどのくらいかかるのか、なるべく負担が一番大きくなる時期に合わせて月々の返済金額を決めるようにしましょう。
理想の住宅イメージに近い物件を多く手掛けている業者に依頼する
住宅業者にはそれぞれ、得意な分野と不得意な分野があります。
理想とする物件の取り扱い経験があまりない業者だと、完成後にイメージと大きなギャップが生まれて後悔してしまうことにもつながります。
理想の住宅に近い物件を多く手掛けている業者であれば、あなたの理想の住まいに近い住宅をつくりあげてくれる可能性が高くなるのです。
まとめ
第一種低層住居専用地域は閑静であり、街並みもきれいな住みやすい街として人気が高いエリアです。
しかしエリアの特徴をよく把握しておかないと、入居後に後悔してしまうことにもつながります。
住環境に何を求めるのか、あらかじめ優先順位を決めておき、間違いのない決断ができるように準備しておくことが大切です。
