年収420万円の住宅ローンいくらが適正？FPが教える月々の返済シミュレーション

＜記事の情報は、2023年8月27日時点のものです＞

年収420万円の場合、住宅ローンはいくらまで借入できることができるでしょうか。

ローンの借入額を考えるときには、返済負担率を元に計算をすると具体的な金額が算出できます。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの割合のことです。

返済負担率の例を見てみましょう。

例えば、年収420万円の人が月々9万円の支払いの住宅ローンを組んだ場合、返済負担率は何％でしょうか。

計算式に当てはめて考えていきます。

月々の返済額÷（年収÷12ヵ月）×100＝返済負担率

月々9万円÷（年収420万円÷12ヵ月）×100＝約25.7％

返済負担率は25.7％でした。給与の25.7％が住宅ローンということがわかりました。

25.7％が妥当な数字かを考えていくことで、返済額が決まっていきます。

今回は返済負担率を元に、年収420万円の人が組める住宅ローンについて、様々な角度から解説します。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

年収420万円の手取り額と税金

結論から伝えると、年収420万円の手取り額は約330万円です。

額面では420万円と記載されていたとしても、税金や社会保険料など引かれる金額があり、実際にもらえる手取り額は少なくなります。

また、独身の人と配偶者がいる人とでは、税金や社会保険料の金額に違いが出ます。

独身の人で年収420万円の場合、以下の内訳になります。

参照：年収手取り額計算ツールにて配偶者なしでシミュレーション

一方、配偶者がいる人の場合は以下の内訳となります。

参照：年収手取り額計算ツールにて配偶者ありで配偶者の給与収入が100万円で子供1人で試算

同じ年収420万円でも、独身の人よりも結婚して子供がいる人の方が手取り額が多いことがわかります。

配偶者控除により、所得税や住民税の金額が低くなる分、手取り額が増える仕組みです。

年収420万円の生活レベル

年収420万円の場合、生活レベルがどのくらいか気になる方もいるでしょう。

ここでは、「一人暮らし」と「二人以上の世帯（家族）」の2つのパターンを解説します。

暮らしの水準を考えるときは、全国平均の支出額が比較の基準になります。総務省の家計調査では、2025年平均の1か月の消費支出は単身世帯で173,042円でした。二人以上の世帯は314,001円、そのうち勤労者世帯は346,297円です。

この数字は年収420万円の世帯だけを集計したものではありません。平均の世帯人員や世帯主の年齢も異なるため、この後に示す支出例と単純に比べることはできません。住まいの地域や家族構成でも金額は動くので、あくまで全国平均の水準を知るための目安として押さえてください。

 一人暮らしの場合

一人暮らしの場合であれば、比較的余裕を持って生活できるようになります。

大体の支出相場を以下の表にまとめてみました。

1人暮らしであれば、貯金をしつつ交際費や娯楽費にもお金が回せます。

家計を圧迫せずに暮らせる点がメリットと言えるでしょう。

 二人以上の世帯の場合

二人以上の世帯の場合は、一人暮らしよりも家賃が高い傾向にあるため、節約しながら生活する必要があるでしょう

大体の支出相場を以下の表にまとめてみました。

二人以上の世帯では、将来のことを考えて貯金をしたり2人分の光熱費がかかったりするため、一人暮らしの頃よりは裕福には生活することが難しいです。

しかし、うまく家計のバランスを考慮すれば、問題なく生活できるでしょう。

年収420万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まずは、年収420万円で借入できる住宅ローンの限度額を計算していきます。

年収420万円とは、給与の総支給額が年間420万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収420万円の人が頭金なしで住宅ローンを借入する場合、最大でいくら借入できるでしょうか。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

フラット35では、年収400万円以上の人の返済負担率は35％までと公表されていますので、その基準に沿ってシミュレーションします。

・条件

参考：年収420万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考：最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収420万円の場合の、借入限度額は3,520万円でした。

頭金がないので、マイホーム購入の総予算も3,520万円です。

十分にマイホーム購入が検討できそうな借入額です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

3,520万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるでしょうか。

・条件

参考：3,368万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約12.3万円でした。

年収420万円の人が月々12.3万円支払ったとき、返済負担率は35％になっているのかを確認します。

12.3万円÷（420万円÷12ヵ月）×100＝約35％

約12.3万円の場合は、返済負担率は約35％になっていました。

では、返済負担率35％は妥当な割合か考えてみましょう。

前提条件として今回の年収420万円は、税金や保険が控除される前の金額です。

手取りの給与で考えると、ローンが占める割合はもっと高くなります。

一般的に手取りの給与は総支給の金額の約8割と言われています。

年収420万円の場合で考えると、手取り額は336万円です。

手取りが336万円の方が、月々12.3万円支払うと返済負担率は何％になるでしょうか。

12.3万円÷（336万円÷12ヵ月）×100＝約44％

手取りの給与の約44％もの割合が住宅ローンの支払いになっています。

月々の手取りの半分弱を住宅ローンの支払いに充てることは、難しいと感じる方がほとんどのはずです。

さらにボーナスが出る方は、月々の手取りはさらに少なくなるので、返済負担率はさらに増えます。

年収420万円の人の借入限度額は3,520万円ですが、借入すべき金額ではないことがわかっていただけたと思います。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うケースでもシミュレーションします。

先程と同じくフラット35のシミュレーションサイトを使って検討します。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると金利が0.26％低くなるという点がメリットです。

金利のみ条件を変更して、計算していきましょう。

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収420万円の場合、フラット35での借入可能額は3,663万円でした。

参考：年収420万円（融資9割以下）｜フラット35

頭金がない場合と比べて、借入可能額が143万円上がりました。

また、今回のケースでは購入金額の1割を頭金で支払ことになっていますので、頭金の金額は407万円です。

建築総予算は、ローン借入額と頭金を足した4,070万円となります。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

3,663万円借入したときの、月々の返済額も確認します。

先ほどもお伝えした通り、年収400万円以上の人は返済負担率35％で計算されるため、本来ならば返済額は同じになるはずです。

では、確認してみましょう。

・条件

参考：3,663万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約12.3万円でした。

予想通り頭金なしと全く同じ結果でしたので、手取り額の返済負担率も同じく約44％です。

返済が難しいと感じる場合は、無理せず予算を下げるか頭金を貯めましょう。

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年収420万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

年収420万円の人が金融機関から借り入れられる金額は3,500万円程度と分かりました。

しかし、この金額では家計が苦しくなるためおススメできません。

では、年収420万円の方の理想的な住宅ローンの金額はいくらなのでしょうか。

返済負担率は何％に設定すべきなのかも見ていきましょう。

借入額ごとの返済額を、同じ条件で並べてみます。2026年9月時点のフラット35で融資率9割超の最頻金利である年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで計算しました。

1,500万円なら月約62,600円で、年収に対する割合は17.9％です。2,000万円は月約83,500円で23.8％、2,500万円は月約104,300円で29.8％になります。3,000万円は月約125,200円で35.8％、3,500万円は月約146,100円で41.7％です。4,000万円まで借りると月約166,900円、年収比は47.7％に達します。

フラット35では、年収400万円以上の場合の総返済負担率の基準は35％以下と決められています。年収420万円でこの条件なら、他に借入がなくても3,000万円以上は基準を超える計算になります。3,500万円や4,000万円を検討するなら、頭金を厚くするか、借入の条件そのものを見直す必要があります。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

420万円の年収の人が頭金なしで借入する場合、理想的な住宅ローンの金額はいくらでしょうか。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の30％前後と言われています。

住宅ローンを支払いつつも、生活費や貯蓄にゆとりがある割合です。

借入上限額の場合、手取りの返済負担率が約44％でしたので、かなり無謀な借入だったことが分かりました。

では、安全に見積もって手取りの20％とはいくらか計算します。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

420万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約5.6万円

借入限度額の月々の支払いが12.3万円でしたので、半分以下の金額が理想的な支払いでした。

今のお住いの家賃と近い方も多いのではないでしょうか。

それでは、月々5.6万円の支払いではいくら借入できるのか、シミュレーションしていきましょう。

・条件

参考：月々5.6万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々5.6万円の支払いだと、1,609万円しか借入ができませんでした。

返済額も半分以下になりましたので、もちろん借入額も半分以下になりました。

マイホームを購入できるのか不安になった人もいると思います。

しかし、これはあくまでも現時点での理想的な金額ですので、マイホーム購入を諦める必要はありません。

もちろん月々5.6万円よりも多く支払っても、無理なく生活できる方もいます。

返済負担率も25％以内であれば安全圏内と言われていて、この場合なら2,000万円借り入れられます。

今後のライフプランとそれに伴う収支計画が大切ですので、自分たちに合った返済負担率を考えてみてください。

一人の年収では希望額に届かないときは、収入合算とペアローンという方法があります。フラット35の収入合算は、配偶者や直系親族など1人の収入を申込者の収入に合算できる仕組みです。ただし合算する金額が合算者の年収の50％を超える場合、借入期間が短くなることがあります。

ペアローンは2人がそれぞれ契約するため、住宅ローンが2本になります。契約が2本ある分、事務手数料などの費用もそれぞれに必要です。また、一方が亡くなった場合でも、もう一方が組んだ債務は残ります。借入額を増やせる代わりに負担も二重になる点を理解したうえで選んでください。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額もシミュレーションします。

頭金なしの場合と同じく、年収420万円の方の理想的な月々支払額の5.6万円で計算します。

頭金を1割入れると融資率が9割以下になるため、金利は年3.460％で計算します。2026年9月時点のフラット35で、返済期間21～35年の最頻金利です。

・条件

参考サイト⇒月々5.6万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,674万円でした。

頭金なしの場合よりも、65万円多く借入することができます。

総予算の1割を頭金として支払うため、頭金は186万円で総予算は約1,860万円です。

建売住宅や中古住宅であれば検討できそうな物件も多そうです。

返済負担率を25％にしてみると、2,090万円程度借り入れできるのでさらに幅は広がるでしょう。

あくまで理想的な金額のため、資金が不足する方は自分たちが無理なく支払うことができる返済額を考えてみてください。

【年齢別】年収420万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢によって適正な住宅ローンの金額は変わります。

なぜなら同じ年収420万円でも、年齢によって借入すべき期間は違うからです。

一般的には定年退職までにローンを終わらせることが理想的と言われています。

今回は、定年退職時の年齢の65歳までに完済すると仮定して、年齢別に借入額を計算していきましょう。

また、今回はメガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

金利が低い分、フラット35と比べると審査内容は厳しいですが、借入額は多少増やすことが可能です。

また、手取りの20％ではなく、総支給の20％の額で支払いをしていきます。

総支給の20％でも家庭によっては、無理のない支払い額です。

年収420万円の場合、総支給の20％で計算すると月々の支払いは7万円です。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考：ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間によって、借入額に大きな差があります。

資金が足らない方は、資金計画の見直しも必要かもしれません。

あるいは、頭金を貯めて再検討することもおすすめします。

また、40歳以上で月々の返済に少し余裕があるなと感じた方は、返済負担率をさらに5％上げた25％で考えてみてもいいでしょう。

420万円の給与の内25％を住宅ローンに充てると、月々の支払額は約8.75万円まで上がります。

40歳、45歳で月々8.75万円の支払いをしたときの借入可能額も確認します。

どちらも2,000万円を超える金額が借入可能になりました。

借入額は上がりましたが、もちろん返済負担率も上がっています。

無理のない計画かしっかりと考えながら、借入額を決定していきましょう。

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【金利タイプ別】年収420万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に金利タイプ別に年収420万円の場合の住宅ローンの適正借入額を見ていきましょう。

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

以下の3つの金利タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利：定期的に金利の見直しが行われる。
• 固定金利（期間選択型）：選択した期間中は金利が変わらない。
• 全期間固定金利：返済完了まで金利が変わらない。

りそな銀行の金利を使って適正借入額を計算していきます。

月々の支払い額は、先程と同じく総支給額の20％で計算した月々7万円です。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果です。

借入期間ほどではありませんが、金利によって借入額に差が出てきます。

もちろん金利が低い変動金利で借入をした方が、多くの金額を借入可能です。

しかし、変動金利は将来金利上昇のリスクがありますので、慎重に検討してください。

金利の見直しがどう起きるかも押さえておきましょう。りそな銀行では変動金利の基準金利を年2回見直します。元利均等返済では返済額の見直しを5年ごとに行い、見直し後の返済額は直前の1.25倍までとする仕組みがあります。

返済額の上がり方に上限があっても、利息の負担そのものが軽くなるわけではありません。金利が上がれば、完済までに支払う総額は増えます。この記事で示した借入額は、いずれも金利が完済まで変わらないと仮定した試算です。返済に余裕を残した金額で組んでおくと、金利が動いたときにも対応しやすくなります。

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年収420万円の住宅ローン控除はいくらになる？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合に受けられる税金の優遇制度です。

控除率は年末時点のローン残高の0.7％です。控除期間と借入限度額は、新築か既存住宅か、住宅の性能、入居した年、子育て世帯かどうかといった区分で変わります。控除期間は最長で13年です。

令和8年度の税制改正で、住宅ローン減税の適用期限は2030年に入居する分まで延長されました。控除期間は住宅の区分などによって10年または13年になります。

例えば2,000万円の残高がそのまま控除の対象になる住宅なら、初年の控除額は理論上の上限で14万円です。ただし実際の金額は、各年の年末残高と、住宅の区分ごとに決まる借入限度額、控除期間で変わります。その年に納める所得税額と、住民税から差し引ける範囲によっても左右されます。年収420万円という条件だけでは、13年間の合計額は決まりません。

住宅ローン控除額は、建物価格や家族構成、返済期間、金利などによっても変わるため、これはあくまで目安の金額です。

また、今後住宅ローン控除の額は国の施策によって減額になる可能性もあるため最新の情報に注意しましょう。

住宅ローンで失敗しないための３ポイント

住宅ローンを借り入れるのは、人生で一番大きな買い物ですから誰でも覚悟が要るものです。

それだけに生活に与えるインパクトも大きく、絶対に失敗したくありませんね。

ここでは、住宅ローンを借りるときに注意したい３つのポイントを最後に確認しておきましょう。

1. 借りられる金額と返せる金額は違う
2. 車のローンがある人は要注意
3. 家の購入には諸費用もかかる

順に見ていきましょう。

１．借りられる金額と返せる金額は違う

ここまでも見てきたように、金融機関が貸してくれる金額めいっぱいまで借り入れてしまうと高確率で家計を圧迫して後悔することになります。

最終的に返済していくのはあなたです。

金融機関は当然ローン審査を行いますが、その審査に例えば「この家庭はこれから教育費がかかる」とか「ここの家はよく旅行に行くからレジャー費がたくさんかかる」といったことは、もちろん考慮されません。

どのようなライフプランで、どんな資金計画の元で返済していくかは、結局のところ自分で決めなくてはいけないのです。

２．車のローンがある人は要注意

返済負担率について繰り返しお伝えしてきましたが、この返済負担率は住宅ローン以外の「借金」も含まれます。自動車ローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシングや分割払い、リボ払いの年間返済額も計算に入ります。年収420万円でフラット35の基準となる35％なら、すべての借入をあわせた年間返済額の上限は147万円です。すでにある借入の年間返済額をこの147万円から引いた残りが、住宅ローンの返済に回せる上限になります。

例えば、車のローンや奨学金の返済がある人は住宅ローンの返済額にプラスしてこれらの支払額も計算に含めなければいけません。

つまり住宅ローンだけでなく、それ以外の返済金額も含めたトータルの「借金」が20％に収まっているのが理想というわけです。

これは、金融機関のローン審査でも同様なのでカーローンや奨学金などがある人は注意しましょう。

理想を言えば、車のローンを返済し終わってから住宅ローンを組む方が、審査も通りやすく家計の負担も少なくなります。

３．家の購入には諸費用もかかる

家の購入には家本体の価格だけでなく、それ以外に「諸費用」がかかります。さらに購入後も、固定資産税と都市計画税、火災保険や地震保険の保険料が毎年発生します。マンションなら管理費と修繕積立金、戸建てなら将来の修繕費も自分で備える必要があります。住宅ローンの返済額だけを今の家賃と比べるのではなく、これらの維持費を足した金額で考えてください。頭金と諸費用を払ったあとも生活の予備資金が残るように、資金計画を立てておくと安心です。

一般的には、家の価格の5％～10％程度の金額が諸費用として掛かってきます。

つまり2,000万円の家なら、100万円～200万円程度が諸費用として別途かかる計算です。

近年では、これらの諸費用も住宅ローンに含められることが多くなりましたが、一部現金での支払いを求められるものもありますので、事前に内訳をよく確認しておきましょう。

頭金を多く支払いすぎてキャッシュがなくなってしまった！ということがないように、注意が必要です。

年収420万の人が住宅ローンではなく賃貸を選択した場合の家賃目安は？

年収420万円の人が賃貸物件を選択するのであれば、家賃8.7万〜10.5万円が妥当です。

一般的に、家賃の目安は年収の25％が適正と言われています。計算式は「年収420万円×25％＝105万円」となるため、月々の家賃は8.7万円が最適だとわかります。

また、家賃をどんなに多く見積もっても最大30％までが限界だと言われているため、最大家賃は10.5万円までに押さえておくのが良いでしょう。

家賃には2つの見方があります。生活のうえで無理のない金額と、入居審査で見られる収入の基準です。UR賃貸住宅では、審査の目安の一つとして年間収入が月額家賃の36倍以上という考え方が示されています。年収420万円なら、計算上は月116,700円ほどの家賃まで届く計算です。

ただしこれは審査を通過できる水準であって、家計に適した家賃という意味ではありません。実際の負担には管理費や共益費も加わります。先ほどの8.7万円から10.5万円という生活面の目安と、審査上の上限は分けて考えてください。

まとめ

返済負担率を元に、年収420万円の人の借入限度額と適正な借入額についてお伝えしました。

フラット35で借入する場合、借入限度額まで借入するためには返済負担率を35％まで上げなければいけません。

手取りの給与の場合、返済負担率は約44％まで上がってしまいます。

一方、理想的な借入額の場合の返済負担率は、手取り給与の20％です。

理想的な返済負担率では資金が足りないという方は、手取り給与の25％や総支給の20％の返済負担率も検討してみましょう。

大切なのは、無理のないシミュレーションを描けているかどうかです。

生活費や貯蓄とのバランスがしっかり取れた割合で、住宅ローンを借入しましょう。