手取り月収60万円の住宅ローンはいくらが適正？FPの月々返済シミュレーション

住宅ローンを組むときに、多くの方が次のような疑問を持つのではないでしょうか。

• 自分の給与だといくらまで住宅ローンを組むことができるのだろうか
• 自分にとって適正な返済額はいくらなのか

いくらまで住宅ローンを組むことができるかという疑問であれば、自分の年収をもとにシミュレーションサイトを使ったり、ハウスメーカーの営業マンなどに質問することで解決できます。

しかし、自分にとって適正な住宅ローンの借入額は、毎月の収支を理解している自分しか正解が分かりません。

今回は手取り月収60万円の方の、適正な返済額を考える方法をお伝えします。

手取り月収が分かれば、金額が違う場合もシミュレーションできますので、ぜひ参考にしてください。

はじめに言葉を整理します。額面月収60万円と手取り月収60万円は、別の話です。額面月収60万円で賞与がなければ、額面年収は720万円になります。この記事が対象にするのは、手取りが月60万円、1年で720万円になる人です。

手取りから額面を一つに戻すことはできません。所得税や社会保険料の負担は、扶養する家族の人数や加入する制度で変わるためです。住宅ローンの試算では、源泉徴収票などの公的証明書に書かれた給与収入金額を使います。手元に源泉徴収票がある人は、先にその金額を確認しておきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

手取り月収60万（額面75万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金なしの場合）

まずは、手取り月収が75万円の方が組むことができる住宅ローンの額を算出していきましょう。

今回のシミュレーションは適正な借入額ではなく、借入限度額のシミュレーションです。

また、頭金なしの場合ですので、借入額がそのまま建築総予算となります。

冒頭で借入限度額を算出するには、年収の情報が必要とお伝えしました。

しかし、手取り月収が分かっていればおおよその概算年収を逆算することができます。

ただし、手取り額から審査に使う年収を一つに決めることはできません。税や社会保険料の負担は、家族構成や加入する制度によって変わるからです。フラット35では給与収入のみの場合、源泉徴収票などの公的証明書に記載された給与収入金額で審査します。次の計算はあくまで目安で、この記事では額面年収900万円と仮定したモデルケースとして試算を進めます。

手取り月収60万円×12ヵ月×1.25倍＝概算年収900万円

ボーナスが支給される方は、さらに年収に追加してください。

また、もともと年収がわかっている方は、正しい年収を使ってシミュレーションしましょう。

今回シミュレーションに使う金融機関は全期間固定金利のフラット35です。

条件

※2　2020年10月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※3　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

借りられる住宅ローンの金額

試算の条件は、額面年収900万円、他の借入れなし、総返済負担率35％です。金利は年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。この条件での借入可能額は約6,289万円でした。手取り月収60万円の人が必ずこの金額を借りられるわけではありません。実際の融資額は、他の債務の有無や審査の結果で変わります。

参考サイト⇒年収から借入額を計算｜フラット35

額面年収の約8.4倍の金額が借入可能です。

金利が低い金融機関であれば、借入限度額がさらに上がる可能性もあります。

逆に、審査が厳しい金融機関ではもっと限度額が低いこともあります。

あくまで参考の金額として覚えておいてください。

マイホームの購入費は必ず限度額以下にして資金計画を立てましょう。

計画の時点で限度額を超えてしまうと「返済できる」「返済できない」の話の前に、借入ができなくなります。

最初に自分にとっての借入額の上限を知ることで、資金計画が立てやすくなります。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、7,544万円をフラット35で借入した場合、毎月の返済額はいくらになるのかを考えます。

条件

参考サイト⇒借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

7,544万円借入した時の月々の返済額は26.3万円です。

手取り月収の約44％を住宅ローンの返済に充てることになります。

26.3万円という返済額は妥当な返済額でしょうか。

一般的には妥当な返済額とは言えません。

では、どのくらいの返済比率が妥当なのか次項で確認していきましょう。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション

手取り月収60万円の方の、理想的な返済割合・借入額はいくらなのでしょうか。

一般的に、手取り月収の約2割を住宅ローンの返済に充てることが理想的と言われています。

限度額のときは手取りの4割以上でしたので、大幅にオーバーしていることが分かります。

手取り月収60万円の方の理想的な返済額は以下の通りです。

手取り月収60万円×20％＝月々の返済額12万円

借入限度額の半分以下の返済額が理想的です。

もちろん家庭によって支出の割合が違いますので、あくまで一般的に理想と言われている返済額です。

家庭によって、手取り月収の20～30％で住宅ローンを組んでも無理なく返済できているという方もいます。

では、月々の返済額12万円の場合、いくら借入ができるのか確認してみましょう。

条件

参考サイト⇒毎月の返済額から借入可能金額を計算｜フラット35

シミュレーション結果

毎月12万円を返す場合、借入額は約2,875万円になります。条件は金利年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしです。先ほどの借入上限約6,289万円との差は、約3,414万円でした。

借入限度額と比べると4,000万円以上も借入額が下がってしまいました。

購入予算がおさまる方は問題ありませんので、そのまま計画を進めましょう。

資金が足りない方は、計画を変更するか、資金を増やす必要があります。

12万円よりも多く支払えそうな場合は、手取りの20～30％の間で返済額を検討してみましょう。

毎月の返済額ごとの借入額も並べてみます。条件は頭金なし、金利年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしです。

月10万円は手取り60万円の16.7％で、借入額は約2,396万円。月12万円は20％で約2,875万円、月15万円は25％で約3,594万円、月18万円は30％で約4,313万円になります。

金利は2026年9月資金受取分の水準です。実際に借りられる金額は、他の債務の有無や審査の結果で変わります。返済額を決めるときは、上限まで借りる前提ではなく、毎月の家計から無理なく出せる金額を先に決めてください。

返済額を変更したくない方は、頭金を貯めたり親から援助を受けるなどの方法を検討してください。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除という制度が適用されます。

2026年に入居する場合、控除額は年末のローン残高等の0.7％です。認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の新築なら、控除期間は原則13年間になります。初年分は、入居した年の所得税について翌年に確定申告をして受けます。住宅の区分のほか、床面積、その年の所得、返済期間などの要件も満たす必要があります。

一定の基準とは以下の3つのことです。

3つの中で1番低い金額がその年の控除額として適用されます。

1. 2026年入居の新築住宅では、控除の対象になる借入限度額が住宅性能で分かれます。一般世帯は認定住宅4,500万円で年間最大31.5万円、ZEH水準省エネ住宅3,500万円で24.5万円、省エネ基準適合住宅2,000万円で14万円です。子育て世帯等は順に5,000万円で35万円、4,500万円で31.5万円、3,000万円で21万円になります。実際に戻る金額は、その年の所得税額なども上限です。
2. 年末残高等×1％
3. 所得税+住民税（住民税の最大控除額13.65万円）

理想的な金額で借入をした場合、いくらの控除が受けられるのかシミュレーションしていきましょう。

条件

参考サイト⇒住宅ローンの控除（減税）シミュレーション｜イー・ローン

シミュレーション結果

控除の総額は、一つの金額に決めることができません。借入額約2,875万円でも、住宅の性能区分、子育て世帯等に当たるかどうか、各年末のローン残高、その人の所得税と住民税の額で結果が変わるためです。2026年入居なら控除率は0.7％、期間は原則13年間ですので、条件ごとに分けて試算してください。

1年ごとの控除額も確認していきましょう。

前半の6年間は毎年30万円を超える控除を受けられるというシミュレーション結果が出ました。

入居した翌年に忘れず確定申告を行いましょう。

その翌年からは年末調整で手続きされます。

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手取り月収60万（額面75万円）で組める住宅ローンはいくら？（頭金1割ありの場合）

次に頭金がある場合の借入額についても考えていきましょう。

頭金なしのときと同じく、検討する金融機関はフラット35です。

フラット35では頭金を1割以上支払うことを条件として、金利の優遇制度を用意しています。

2026年9月資金受取分の最頻金利は、融資率9割超が年3.570％、9割以下が年3.460％です。差は年0.110ポイントで、頭金を入れて融資率を9割以下に抑えると、低いほうの区分が使えます。頭金が1割あれば必ず一律に金利が下がるのではなく、借入額が物件価格の9割以下かどうかで区分が分かれます。

ここで使う金利は、融資率9割以下、返済期間21年以上35年以下、新機構団体信用生命保険付きの最頻金利である年3.460％です。条件は以下の通りです。

条件

借りられる住宅ローンの金額

頭金を1割入れて融資率を9割以下にすると、借入可能額は約6,387万円になります。条件は額面年収900万円、他の借入れなし、総返済負担率35％です。金利は年3.460％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとしました。頭金なしのモデルとの差は、約98万円です。

頭金なしの場合と比べて300万円以上借入額が上がりました。

さらに、建築資金の1割を頭金として支払うことが条件なので、建築総予算はさらに上がります。

借入額約6,387万円＋頭金約710万円＝総予算約7,097万円。ただし、この約7,097万円がそのまま建物にかけられるわけではありません。頭金とは別に、購入にかかる諸費用も自己資金から支払います。

建築総予算はかなり上がりました。

しかし今回は「借入することができる」+「頭金を支払うことができる」の両方が実現した場合の建築総予算です。

頭金の金額が足りない方は、建築予算を下げて1割分の頭金を支払える額だけ借入してもいいでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、7,851万円借入をしたときの月々の返済額を確認します。

条件

シミュレーション結果

毎月の支払額は26.3万円です。

頭金なしの借入限度額のときと同じ返済額になりました。

フラット35は、審査基準となる返済負担率を年収によって定めているからです。

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの割合のことで、フラット35は以下の通りに設定しています。

参考サイト⇒【フラット35】ご利用条件｜フラット35

手取り月収60万円の方は概算年収が900万円なので、返済負担率は35％で設定されています。

頭金を1割以上入れると金利が下がりますので、返済負担率が下がります。

返済負担率を35％に戻すために、借入額を上げて調整しているのです。

金利の低い他の金融機関で借入をすれば、借入額が上がるかもしれないという話も同じ仕組みです。

審査金利が低ければ、同じ返済負担率で計算した場合はお得に借入が可能です。

いずれにせよ、26.3万円という返済金額が妥当かどうかを、冷静に判断して借入額を検討していきましょう。

総返済負担率で見るのは、住宅ローンの返済額だけではありません。自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払い、収入を合算する人の借入れも合算されます。

そのため、今ある借入れの年間返済額の分だけ、住宅ローンに回せる枠は減ります。この記事の借入上限は、いずれも他の借入れがない前提での試算です。車のローンなどが残っている人は、その返済額を差し引いて考えてください。申込みの前に返済予定表を集め、年間返済額を書き出しておくと計算がしやすくなります。

理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション（返済比率が手取りの20％）

頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額も確認しましょう。

今回も理想的な月々の返済額は、頭金なしの場合と同じく12万円でシミュレーションします。

条件

シミュレーション結果

毎月12万円の返済にすると、借入額は約2,919万円という結果になりました。条件は金利年3.460％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしです。頭金なしのときと比べた差は、約44万円でした。

頭金なしのときよりも、140万円も多く借入することができます。

さらに頭金が足された金額が建築総予算です。

借入金額3,589万円+頭金401万円＝建築総予算3,990万円

頭金なしの時には資金が全然足りなかったという方も、検討できる金額に少しは近づいたと思います。

自分に合った返済額と頭金の割合を見極め、妥当な借入額を決めていきましょう。

用意する自己資金は、頭金だけではありません。融資手数料、保証料のある商品ならその保証料、契約書の印紙税、登記にかかる費用、不動産取得税、火災保険料などがかかります。

購入にかかる諸費用は、物件価格の3〜7％程度が目安として示されています。頭金に預貯金を全部回すと、この諸費用や引っ越し費用、家具の購入費が残りません。内訳は物件や金融機関によって変わるため、早い段階で見積もりを取っておくと安全です。手元にいくら残すかを先に決め、そのうえで頭金の額を考えましょう。

住宅ローン控除はいくら戻ってくる？

頭金を1割支払った理想的な借入額の場合の、住宅ローン控除額も考えていきましょう。

条件は、頭金なしのケースから借入金額と金利のみを変更してあります。

条件

シミュレーション結果

借入額約2,919万円の場合も、控除の合計を一つの金額で示すことはできません。2026年入居では控除率が0.7％、期間は原則13年間ですが、住宅性能ごとの借入限度額や各年末の残高で対象額が変わります。戻る金額は本人の所得税と住民税の額にも左右されるため、住宅性能が決まっていない段階では複数のケースで試算しましょう。

1年ごとの控除額も確認してみましょう。

頭金なしの場合と比べて、約10.8万円も控除額が増えました。

借入額が増えたり支払っている税額が高い方が控除額は増加します。

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年収900万（額面）の人が住宅ローンを組む際に考えるべき2つのポイント

額面年収が900万円の人が、住宅ローンを組む際に考えるべきポイントを2つお伝えします。

①住宅ローンの支払いが始まったら月にいくら貯蓄するかを考える

住宅ローンの返済額の割合を決める前に、月にいくら貯めるかを先に決めておきましょう。貯蓄はひとまとめにせず、目的ごとに分けて積み立てます。まず、病気やけがで働けない期間に備える生活防衛資金です。次に、毎年の固定資産税と火災保険料をためる分。戸建てなら外壁や屋根の修繕費、マンションなら管理費と修繕積立金も毎月かかります。ここに子どもの教育費と老後資金が加わります。同じ手取り60万円でも、単身で稼ぐ場合と、夫婦2人の合計で60万円の場合では、休職や離職があったときの収入の減り方が違います。1人が働けなくなっても返済と積立を続けられるかを確かめてから、返済額の割合を決めてください。

食費や光熱費、養育費などは毎月ある程度固定した金額が支出していきます。

しかし、貯蓄額は生活が苦しければ減らすしかありません。

すると、1年経っても思ったほど貯蓄ができなかったというケースも多いです。

先に住宅ローンの返済割合を決めてしまうと、上記のような現象が起きやすいです。

マイホームを建ててから貯蓄が溜まらないと、メンテナンス費や突発的な出費、老後の費用などが賄えなくなってしまいます。

そこで、先に月の貯蓄額割合を決めましょう。

総務省の家計調査によると、2025年平均の二人以上の勤労者世帯は、1か月の実収入が653,901円でした。可処分所得は532,408円、消費支出は346,297円、黒字は186,111円で、黒字率は35.0％です。ただし、これは全国平均であって、年収900万円の世帯に限った数字ではありません。次の割合は、自分の家計に当てはめて考える目安として見てください。

今回の場合、概算年収は900万円なので、手取りの約15％である9万円は貯金しておきたいところです。

残りの約50万円で生活費や養育費などをやりくりすることになります。

その場合、住宅ローンの返済はいくらならゆとりある生活を送れそうでしょうか。

それぞれの割合を考えて、返済額を決めていきましょう。

②金利タイプを考える。金利タイプは、全期間固定、変動、固定期間選択の3つに分かれます。全期間固定は借入時に完済までの返済額が決まるため、家計の見通しを立てやすい形です。変動金利は金利が上がると、返済額そのものか、元金の減るペースに影響が出ます。固定期間選択型は、固定期間が終わったあとの金利と返済額が、その時点まで決まりません。選ぶときは、今の返済額の安さだけで比べないでください。完済したときの年齢、収入が減っても払い続けられるか、金利が上がった年でも貯蓄を続けられるかまで並べて考えます。

返済額が決まったら金利タイプについて考えましょう。

金利タイプは大きく分けて次の3つに分類されます。

変動金利

一定のタイミングで金利の変動があるタイプです。

途中で期間選択型固定金利に切り替えができます。

3つの金利タイプで1番金利が低いです。

固定金利（期間選択型）

ある一定期間の金利が固定されるタイプです。

固定期間終了後は変動金利も選択できます。

変動金利よりも金利は高く、全期間固定金利よりは金利が低いです。

全期間固定金利

全期間で金利が一定のタイプです。フラット35も全期間固定金利に分類されます。

3つの中で金利が1番高いですが、返済額が完済時まで変わらない安心感があります。

そのタイプを一長一短ありますが、借入額をとにかく増やしたい方や、返済額を抑えたい方は変動金利を選びましょう。

逆に、借入額を増やす必要はなく、無理のない返済計画が立てられている場合は、固定金利や全期間固定金利をおすすめします。

金利の高低だけではなく、各金利タイプの特徴を理解した上で、自分に合った金利を選択しましょう。

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まとめ

借入限度額と理想的な借入額には4,000万円以上もの差がありました。

借入できる額＝返済できる額ではないことがわかっていただけたと思います。

住宅ローンの理想的な返済額は、手取り月収の20％ですが、すべての方が当てはまるわけではありません。

自分たちの支出や将来の収入の変化などを考えながら検討する必要があります。

借入限度額以下に抑えることはもちろん、余裕を持った暮らしを送れるような借入額を検討していきましょう。