畑や田んぼに家を建てる-地盤改良工事の費用と農地転用3つのポイント

「畑を相続したけど、使う予定がないから家を建てたい」
「余っている農地に家を建てたいけど、どれくらい費用がかかるんだろう？」
「普通の土地に家を建てるのと、農地では何か違いはあるのかな？」

畑や田んぼがあった土地を利用して家を建てたい、という悩みを持つ方も多いものです。

しかし、畑などの農地に家を建てる場合、通常とは異なる点がいくつかあります。そもそも家を建てられないケースや、予定より多く費用がかかる場合があり、事前に理解しておかないと時間とお金を無駄にしかねません。

そこでこの記事では、畑に家を建てる場合について、

確認すべきポイント
追加でかかる費用
注意点

といった内容を、通常の土地を購入して住宅を建てるのと異なる点にフォーカスを当てて解説します。

いざ家を建て始めてから想定外の点が出て後悔しないために、ぜひご覧ください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

①LIFULL HOME’S 東証プライム上場企業「LIFULL」が運営。SUUMOと2強の大手不動産ポータルサイトだけあり、厳しい審査を通過した住宅メーカーのみが加盟。特にローコスト住宅に強く、ローコスト住宅も検討したい方におすすめ。

②SUUMO

不動産最大手ポータルサイトSUUMOが運営。独自のネットワークを活かし全国の地域に特化した工務店の資料を取り寄せることが出来る。坪単価も安く高品質な工務店が多いのが特徴。

③HOME4U家づくりのとびら

信頼の「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選されたハウスメーカーを中心にカタログ請求できる。自分たちだけの家づくりプランも完全無料で作ってくれるのは非常に大きなメリット。1度は必ず利用したい。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

MEMO

ローコスト住宅をメインで考えている方は・・・LIFULL HOME’S

工務店をメインに探したい方は・・・SUUMO
ハウスメーカーにこだわりたい方は・・・家づくりのとびら

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

MEMO

LIFULL HOME’S・・・ローコスト住宅のカタログ中心

SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心

【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒

それでは解説をしていきます。

畑や田んぼに家を建てるときの3つのポイント

畑に家を建てたいと思ったら、以下の3点を確認することから始めましょう。

農地転用できるか
インフラを整備できるか
接道義務を満たしているか

これらをすべてクリアしないと、そもそも住宅用に土地を使うことができません。ぜひ、最初にご確認ください。

1. 農地転用できるか

そもそも農地として登録してある畑は、宅地に登録変更をしなければいけません。

POINT

農地をそれ以外の用途に変えることを「農地転用」といいます。

農地転用をできるかどうかは、その土地の場所によって変わります。都市計画法では、以下のような区域を設定しています。

市街化区域
市街地調整区域
農用地区域

市街化区域は、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域です。市街化区域内の農地を転用するときは、都道府県知事などの許可は不要で、あらかじめ農業委員会へ届け出ることになっています。届出は転用の手続きそのものであり、これだけで登記上の地目が宅地に変わるわけではありません。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として都市計画で定められた場所です。市街化区域外にある農地を宅地へ転用するときは、都道府県知事、または農林水産大臣が指定する市町村長の許可が必要です。転用する面積が4haを超える場合は、許可にあたって農林水産大臣との協議が求められます。市街化区域の届出に比べて手続きが重く、期間も長くなりやすい点に注意してください。

農用地区域内の農地は、農業以外の用途に使うことが原則として認められていません。ただし農用地利用計画を変更して区域から外せれば、その後に農地転用の許可を受けられる場合があります。除外には、ほかに代わる土地がないこと、担い手への農地集積や土地改良施設の機能に支障が出ないことが求められます。加えて、農業基盤整備事業の完了から8年を経過していることなど、すべての要件を満たさなければいけません。

このように、畑のある区域によって状況が変わるため、最初に転用できるか確認しておきましょう。

もう一つ気をつけたいのが、農地転用の許可や届出と、住宅を建てるための手続きは別物だという点です。都市計画法にもとづく開発許可や建築の許可は、農地の手続きとは別に受ける必要があります。

とくに市街化調整区域では、市街化を抑えるために開発や建築が原則として制限されています。農地転用の見通しが立ったからといって、そのまま家を建てられるとは限りません。土地を決める前に、農業委員会と市区町村の都市計画の窓口の両方に確認し、どちらの手続きも通る見込みがあるかを並行して調べてください。

都市計画上の区域とは別に、農地そのものの区分でも転用できるかどうかが判断されます。これを立地基準といい、農用地区域内農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の4つに分けられています。

農用地区域内農地と、集団的に広がる優良な農地である第1種農地は、原則として転用が許可されません。第2種農地は、第3種農地など他の土地に代えられない事情がある場合に許可されます。市街地の中や駅の近くにある第3種農地は、原則として許可される区分です。

自分の畑がどの区分にあたるかで、転用の見通しは大きく変わります。市区町村の農業委員会に問い合わせれば確認できるので、区域の確認とあわせて調べておきましょう。

手続きは、誰が転用するかによって根拠となる条文が変わります。自分が所有している農地を、自分で宅地に転用して家を建てる場合は農地法第4条の手続きです。一方、農地を買ったり贈与を受けたり、使用貸借で借りたりして、権利の設定や移転をともなって家を建てる場合は第5条にあたります。

親名義の畑に子どもが家を建てるときや、他人の農地を購入して建てるときは第5条です。第5条の許可申請書や届出書は、農地を手放す譲渡人と、受け取る譲受人が連署して提出します。どちらの条文で進めるかを先に決めておくと、必要な書類や署名を集める手間が減ります。

2. インフラを整備できるか

周囲に家が建っていない場合は、インフラを整備できるのか確認しましょう。

もともと畑だった土地には、下水道やガス、電気などのインフラが整備されていないこともあります。家までインフラを引き込むことができるのか、事前に市町村役場で確認しておきましょう。

あわせて、整備費用の見積もりを取ることもおすすめします。水道の引き込みだけでも、300万、500万という見積もりが上がった事例もあるので、先に確認しておくと予算オーバーに悩まずにすみます。

3. 接道義務を満たしているか

接道義務とは、建築物の敷地が道路に接していなければならないという建築基準法第43条の決まりです。原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接している必要があります。単に道と接していれば足りるわけではなく、その道が建築基準法上の道路にあたるかどうかを先に確認しておきましょう。

災害時の避難経路の確保や、緊急車両の通行といった安全を守るための法律であり、義務を果たさなければそもそも建物を建てることができません。もし違反した場合、工事が中止され建物が撤去されるなど、行政処分の対象になります。

ただし建築基準法第43条第2項には、例外として2つの仕組みが用意されています。第1号は特定行政庁の認定で、幅員4m以上の農道などに2m以上接する、一定の用途と規模の建築物が対象です。第2号は建築審査会の同意を得たうえでの許可で、以下のような基準に当てはまる場合に認められることがあります。

その敷地の周囲に公園や緑地などの広い空き地がある
その敷地が能動もしくは公共の道に2m以上接している
避難や通行の安全を確保するため、十分な幅員を持った道路に通ずるものに接している

条件に当てはまるか不安な場合は、必ずお住まいの地方自治体に相談に行ってみてください。

畑や田んぼに家を建てるためにかかる費用

畑に家を建てる場合、宅地に住居を構えるときと比較して、以下の費用が追加でかかります。

農地転用にかかる費用
工事にかかる費用

それぞれ、具体的に何にどれくらいお金がかかるのか、詳しく解説します。

農地転用にかかる費用

農地として登録されていた土地を、宅地に変更するのにかかる費用です。大きく以下の3つにわけられます。

申請書類にかかる費用
土地分筆費用
地目変更登記費用

このうち、土地分筆費用だけはかからないケースがあります。詳細を確認していきましょう。

1. 申請書類にかかる費用

農地転用の申請そのものは無料ですが、添付書類を揃えるのに手数料がかかります。

畑から宅地に変更する場合には、届け出もしくは許可を得なければいけません。どちらにせよ、申請するときに以下のような書類を添付する必要があります。

土地の位置を示す地図
土地の登記事項証明書
建てる予定の住宅図面
残高証明書
土地改良区の意見書

これらをすべて揃えると数千円程度になるでしょう。

また、申請を行政書士に代行して貰う場合、追加で費用がかかります。

届け出の場合は3〜5万円程度、許可の場合は7〜10万円程度が依頼の相場です。

2. 土地分筆費用

畑の一部だけを家に変える場合は、土地の分筆が必要です。

POINT

分筆とは、土地を複数に分けて登記する手続きを指します。

土地分筆をする場合、以下の２つの費用がかかります。

分筆登記費用
調査・測量費用

土地の大きさによっても変わりますが、分筆登記申請を依頼するのにかかる費用は約6万円です。

分筆をする前には土地の測量が必要で、相場は30〜80万円程度になります。

畑になっている農地の全部分を宅地に変える場合は、土地分筆の費用はかかりません。

3. 地目変更登記費用

農地転用の許可を得たら、土地の地目を変更します。地目変更登記には登録免許税がかからないため、自分で申請した場合は特に追加費用はありません。

ただし、内容が複雑な場合や判断に悩む場合は、土地家屋調査士に依頼すると安心です。依頼する場合、1筆あたり5万円が相場になります。

工事にかかる費用

畑から宅地にする場合、土地を整えるための追加費用がかかります。具体的には以下のとおりです。

整地費用
樹木の伐採費用
地盤改良工事費用
土盛・土止費
水道の引き込み費用

土地の状態によっては、一部の費用はかかりません。それぞれどのような作業を伴うのか、相場も含めて解説していきます。

造成費は、工事ごとに数量を出して積み上げると全体像がつかめます。整地は施工する面積、伐採と抜根も対象になる面積で計算します。地盤改良は改良する面積、土盛は施工面積に平均の盛土高を掛けた体積、土止は擁壁の長さに平均の高さを掛けた面積が数量です。

単位が面積か体積かで、費用の増え方も変わります。高低差のある土地で盛土の高さが2倍になれば、体積も2倍になり、土盛の費用はそれだけ膨らみます。

なお、国税庁が公表している地域別の宅地造成費は、相続税の評価に使う公的な参考値です。実際の工事の請負価格ではないため、概算を確かめる材料として使い、金額は見積もりで確認してください。

1. 整地費用

整地とは、不要なものを撤去し、土地を平らに整えることです。

土地がいびつであったり、高低差があったりすると、家を建てることができないため、整える必要があります。木片や大きな石を除去することも大切です。

また、畑だった土地には転圧作業も行います。転圧作業とは、重機で土地を締め固めること。これにより土地の密度が高まるため、安定します。

整地費用は全国一律の相場が決まっているわけではなく、土地の状態や施工する範囲で変わります。目安を確かめる材料になるのが、国税庁が相続税の評価用に公表している宅地造成費の金額表です。都道府県ごと、年ごとに定められており、令和8年分（2026年分）の東京都では整地費が1平方メートルあたり800円とされています。これは評価計算のための金額で、実際の工事の請負価格ではない点に注意してください。高低差が大きい場合は土を運んでくる必要があるため、土地の大きさにもよりますが、50万円程度追加でかかります。

また、土地の形が悪かったり前面道路が狭かったりする場合は大きな重機を入れることができず、さらに割高になります。

2. 樹木の伐採費用

畑に樹木が残っている場合は、伐採・伐根費用が追加でかかります。木の高さや太さによって必要な重機が変わるため、ここで費用が変動します。

伐採費用の相場は以下のとおりです。

3m未満の樹木：3,000〜5,000円
3〜5m程度の樹木：8,000円程度
5m以上の樹木：1.2〜1.5万円

3. 地盤改良工事費用

土地が弱く、直接基礎を作れない場合には、地盤改良工事が必要になります。工法によって費用は変わりますが、相場は以下のとおりです。

表層改良工法：坪単価1〜2万円
柱状改良工法：坪単価2〜3万円
鋼管杭工法：坪単価4〜6万円

表層改良工法は、軟弱な地盤が2m程度までのときに選ばれる工事です。　軟弱な地盤を切削して、セメント系の凝固剤を投入した後に土を戻します。小型重機でも対応できるため、単価は安めです。

柱状改良工法は、軟弱な地盤が8m程度までで対応できる工事です。硬い地盤の部分まで柱状の穴を開け、セメント系の凝固剤を流し込んで土台を作ることで、建物が沈まないように支えます。比較的安めに済ませられますが、狭小地では施工が難しいのがデメリットです。弱い地盤が8m以下であっても、柱状改良工法を選べないこともあります。

最も地盤の強度をあげられるのが鋼管杭工法です。硬い地盤まで鋼管でできた杭を打ち込み、土台を作って住宅を支えます。軟弱な地盤が10m程度あっても施工できるのがメリットですが、比較的高額で、騒音や振動が大きいのもデメリットです。

どの工事が必要になるかは、地盤調査をするまでわかりません。地盤が弱すぎてそもそも地盤改良ができないケースもあるので、あらかじめ調査を依頼して土地の状態を確認しておきましょう。

現地の調査を頼む前に、公開されている資料で当たりをつけておくと判断が早くなるはずです。国のハザードマップポータルサイトでは、洪水や内水の浸水想定に加えて、液状化の発生傾向を確認できます。地理院地図では、旧版地図や空中写真、土地条件図から、そこが水田だったか、旧河道や盛土にあたるかといった履歴をたどれます。

ただし、これらの地図が示すのは広い範囲の傾向です。敷地単位の地盤調査に代わるものではないため、資料で気になる点が見つかったら、調査の内容を厚くする方向で相談してください。

畑や田んぼだったという事実だけでは、地盤改良が必要かどうかも、どの工法になるかも決まりません。建物をどこに配置するかを決めたうえで、スクリューウエイト貫入試験などで地盤の長期許容応力度を求めます。液状化のおそれや、自沈層が出ているかどうかも判断の材料です。その結果をもとに、基礎ぐいやべた基礎、布基礎で対応するのか、地盤改良を行うのかを選びます。

見積もりを比べるときは、条件をそろえてください。改良する面積と深度、柱や杭の本数と長さ、残土や汚泥の処分、重機の回送費が同じ前提になっているかを確認します。坪単価だけを並べても、金額の差がどこから来ているのかはわかりません。

4. 土盛・土止費

土盛・土止は、道路よりも低い位置にある土地で必要な工事です。このような土地では、道路の高さまで土砂で埋め立てを行い、土地の底上げをしなければいけません。

土を盛って地面を道路の高さまで底上げする工事が土盛です。費用は面積ではなく、搬入する土砂の体積で計算するため、単位は1立方メートルあたりで示されます。国税庁の宅地造成費の金額表では、令和8年分の東京都で1立方メートルあたり8,000円とされています。これも相続税の評価用の数字ですから、自分の土地の地域別の表を確認したうえで、実際の見積もりを優先してください。

土盛をした場所は、そのままにしておくと土砂が流出したり崩壊したりする恐れがあります。これを防ぐために、ブロックや石を積んで壁を作るのが土止工事です。費用も全国一律ではなく、国税庁の金額表では令和8年分の東京都で擁壁面積1平方メートルあたり91,800円とされています。擁壁面積は、擁壁の長さに平均の高さを掛けて求めます。ただし構造や地盤、地域による差が大きいため、実際の見積もりで確かめてください。

盛土や土止めの工事には、農地転用とは別に盛土規制法が関わることがあります。2023年5月26日に施行された法律で、正式には宅地造成及び特定盛土等規制法といいます。

対象になるのは、都道府県知事などが指定する規制区域の中で行う、一定規模以上の盛土や切土です。宅地だけでなく農地も含まれるため、畑や田んぼの造成でも許可が必要になる場合があります。

区域の指定は自治体ごとに進められており、許可の対象となる規模も区域の種類で変わります。造成の計画を固める前に、自治体の最新の資料で自分の土地が区域に入るかどうかを照合してください。

5. 水道の引き込み費用

建物まで水道を引くための費用も必要です。さらに、下水道がない地域の場合は、合併浄化槽の設置も行います。費用の相場は以下のとおりです。

上水道引込工事：20〜50万円
下水道排水工事：20〜50万円
合併浄化槽設置工事：50〜80万円

水道本管から敷地までの距離が遠ければ、費用が上がっていきます。

さらに、水道管が目の前の道路まで来ていない場合は、引き込みが必要です。この場合は数百万程度上乗せになるケースもあるので、事前にどの程度工事が必要になるか確認しておきましょう。

なお、電気を引き込む場合は、基本工事を電力会社が負担してくれるケースも多いです。電柱を多く併設する場合など例外もあるので、こちらも事前に相談しておくと安心です。

畑や田んぼに家を建てる場合の3つの注意点

畑に家を建てることを決めた後は、以下の点に注意しましょう。

地目変更したらすぐに登記する
ローンを組めるか確認する
宅地に用途を変えたら早く家を建てる

予定外の出費を避けるためにも、ぜひ確認しておいてください。

1. 地目変更したらすぐに登記する

畑に家を建てるときは、地目変更の登記も忘れずに行いましょう。申請の起算点は農地転用の許可が下りた日ではなく、造成や建築によって土地の主たる用途が実際に変わった日です。不動産登記法第37条では、その物理的な状況の変更があった日から1か月以内に申請しなければならないと定めています。

登記をしないと10万円以下の過料を求められるため、速やかに届けを出しましょう。

地目変更登記をしていない場合、土地の売却が不利になったり、住宅ローンを組めなくなったりすることもあります。申請では農地転用の許可書などを添えて、土地の主たる用途が宅地へ変わった日を登記原因の日付とします。許可が出た日を登記原因の日付にはできませんので、現地の状況が変わったタイミングを記録しておきましょう。

2. ローンを組めるか確認する

農地転用をした土地は、住宅ローン審査が厳しくなることがあります。不動産の価値が十分にあるかどうかも審査の基準の一部になることが多いためです。

住宅を建てると考え始めた時点で、銀行に相談に行くことをおすすめします。敷地の内容が分かる資料があれば相談に応じてもらえるので、先に話をしてみると安心できます。

3. 宅地に用途を変えたら早く家を建てる

地目変更を済ませたら、できるだけ早く家を建てるのがおすすめです。

固定資産税は、土地の評価額をもとに算定した課税標準額に税率をかけて計算します。農地と宅地では評価の方法が異なり、負担調整の仕組みや自治体の税率によっても税額に差が出ます。そのため畑から宅地に変われば必ず何倍になる、と言い切れるものではありません。ただし宅地として登録している土地でも、住宅の敷地として使われている場合は特例措置があり、税負担が軽くなります。

200平方メートル以下の部分に関しては、固定資産税が6分の1となるので、家を建てずに土地を残すと、大きく損をしてしまうでしょう。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに判定されます。基準になるのは登記の手続きを済ませた時期ではなく、その日に土地がどう使われ、住宅が建っているかどうかです。住宅用地の特例も、1月1日の時点で住宅の敷地として利用されていることが前提になります。登記だけを遅らせても税額は変わらないため、住宅の完成時期とあわせて計画を立てましょう。