マンションを友人や知り合いに売却するときの3つの注意点｜不動産仲介会社に相談すべきかについても解説

マンションを売却することになったときには、不動産屋さんに相談するのが通常です。

しかし、周りにマンションを探している友人や知り合いがいるのであれば、新たに買主を探す必要もないですし、売却がスピーディーに進みそうです。

実際、マンションを友人や知り合いに売却すると以下のようなメリットが期待できます。

売却手続きがスムーズに進む
手数料や税金（消費税）を節約しやすい
契約条件などの取り決めについて話し合いがまとまりやすい

一方で当事者間ですべての手続きを終了させようとすると、契約書類の作成や関連する手続きをすべて自分で行わなければなりません。

今回は、自己所有のマンションを友人や知り合いに売却するときのメリットや注意点について紹介していきます。

「知り合いにマンションを買いたい人がいる」といってすぐに連絡してみるのではなく、まずはこの記事を参考にして、メリット・デメリットを検討してみましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

① HOME4U（NTTデータグループ）

上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。

② すまいValue（大手6社が運営）

東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。

③ SREリアルティ（旧ソニー不動産）

ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

マンションを友人に売却することはできる？

不動産の売買手続きには、さまざまな不動産のプロが関わって執り行われます。

宅地建物取引士、司法書士、土地家屋調査士、金融機関、ときによっては弁護士や税理士、不動産鑑定士、建築士もプロジェクトに参加して、最適な方法を模索することもあります。

しかし不動産の売買契約自体については、当事者間のみで行うことが可能です。

民法などの法律上の制限はない

不動産売買には、民法、不動産登記法、借地借家法、宅建業法、建築基準法、都市計画法などいろいろな法律が絡んできます。

もっとも民法の契約原則としては、当事者間で合意すれば自由に契約が成立するとされています。

不動産売買契約書や登記申請書類についても、自らの契約のためであれば個人が勝手に作成してはならないという決まりはありません。

手続きには法的な知識や経験が必要ですが、法律上、契約当事者のみで手続きを完了させることについて制限があるわけではないのです。

さまざまなトラブルをどのように対処するか準備しておくべき

では、なぜ不動産取引を行うときにさまざまな専門家の助けを借りることが一般的なのでしょうか。

大きな理由の一つに、取引の内容や条件、不動産の現況調査の内容の評価などが複雑であるために生じるトラブルを回避することが挙げられます。

したがって友人と契約手続きを完了させる場合には、一般的に想定されるトラブルやリスクについてどのように対応すべきなのか、あらかじめ準備しておくことが必要です。

マンションを友人に売却できないケース

個人間での契約は自由という原則はありますが、一方で例外もあります。

それは仲介会社にマンション売却の仲介を依頼した際の契約方法に依ります。

マンションの売却を仲介会社に依頼するときの契約タイプは、3つです。

この中で専属専任媒介は、ひとつの仲介会社だけと契約が可能で、且つ個人間で売買することが制限されています。

したがって専属専任媒介で契約しているときに買いたいという友人が現れても、売却することはできません。

この場合は仲介会社を通して契約するか、契約を解除した後で友人に売却することになります。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。このうち、自分で見つけた相手と直接契約できないのは専属専任媒介です。一般媒介と専任媒介では、自己発見取引が原則として認められています。すでに売却活動を始めている方は、手元の媒介契約書がどの種類かをまず確かめてください。

ただし、自己発見取引ができる契約でも自由に進められるとは限りません。媒介会社が紹介した買主を外して直接契約したような場合は、約款にもとづいて報酬や広告費などの費用を請求されることがあります。友人から買いたいと言われた時点で、経緯を仲介担当者に伝えておくと、後日の食い違いを防げます。

マンションを友人に売却する流れ

では、友人にマンションを売却するにはどのような手順を踏めばよいのでしょうか？

流れと手続きに必要な書類を確認しておきましょう。

マンションを友人に売却する8ステップ

マンションの個人間での売買は、以下のような流れで進みます。

売却相場をつかむ
資金計画をたてる
売却価格を決める
資料を準備する
内覧・条件交渉をおこなう
売買契約書と調査・告知資料を作成する（仲介を入れる場合は宅建業者が重要事項説明をおこなう）
売買契約を結ぶ
物件の引き渡し・決済

相場よりかけ離れた金額では売れないため、必ず地域の同じような条件のマンション相場を調べるようにします。

相場を調べるときは、国土交通省の不動産情報ライブラリが役に立ちます。実際の取引価格や成約価格を地図から検索でき、近隣の中古マンションの水準がつかめます。比べる事例は、築年数、専有面積、階数、方角、駅からの距離、取引の時期が自分の部屋に近いものを選びましょう。同じマンション内の事例が見つかれば、さらに説得力のある材料になります。

あわせて不動産会社の査定書も取っておくと、価格の根拠が第三者の資料としてかたちに残ります。友人と決めた金額がなぜその水準なのかを説明できる状態にしておけば、贈与税の心配も、後日の値引き交渉の蒸し返しも避けやすくなります。集めた資料は売買契約書と一緒に保管しておきましょう。

価格を決めるときに気をつけたいのが、友達価格による贈与税です。個人から著しく低い価額で財産を譲り受けると、時価と実際に支払った金額との差額を贈与で取得したものとみなされ、買主に贈与税がかかることがあります。売主が好意で大きく値引きしたつもりでも、税の負担は買った友人に回ってしまいます。

個人間の取引には「時価の2分の1以上なら問題ない」といった一律の基準はありません。著しく低い価額にあたるかどうかは、その取引の事情に応じて個別に判断されます。相場から離れた金額で合意しそうなときは、契約前に税務署や税理士へ確認しておくと、あとから友人に思わぬ請求が届く事態を避けられます。

住宅ローン残債を確認し資金プランを立てたら、売却価格を決め具体的な準備に入ります。

通常であれば仲介会社が行ってくれる売買契約書の作成も、自分でおこなわなければいけません。

親しい間柄であると口約束になりがちですが、あとでトラブルの原因となりますので必ず書面に残しておきましょう。

個人間売買での一番のハードルはトラブルの発生です。

引き渡し後にもし欠陥や不具合が見つかった場合は、契約書に沿ってフォローしていくことになりますから事前によく確認が必要です。

その契約書に何を書くかが、個人間売買では最も重要です。当事者と物件の表示、売買代金と手付金の額、支払日は当然として、所有権を移す日と引き渡し日もはっきり決めておきます。住宅ローンが残っていれば、抵当権を抹消する時期と方法も条項に入れる必要があります。

マンションでは清算の取り決めも欠かせません。管理費、修繕積立金、固定資産税や都市計画税を引き渡し日でどう分けるかを書きます。エアコンや給湯器などの付帯設備をどこまで残すのか、残置物の扱いをどうするのかも一覧にしておきましょう。

さらに、ローン特約、契約を解除できる場合と違約金、契約不適合責任の範囲と通知期間まで定めておけば、もめごとの多くは防げます。全国宅地建物取引業協会連合会が公開している区分所有建物用の書式やチェックポイントは、抜けを確かめる材料になります。ただし、ひな形をそのまま当てはめず、自分の部屋の状況に合わせて中身を直してください。

マンションを友人に売却するときに必要な書類

マンションの個人間売買で必要となる書類は、主に以下のものです。

登記簿謄本
固定資産税評価額の証明書
公図
登記識別情報通知または登記済証（権利証）
実印・印鑑証明書
領収書
本人確認書類

マンションでは、戸建てにはない書類もそろえる必要があります。管理規約と使用細則、長期修繕計画、直近の総会議事録、管理費と修繕積立金の月額、駐車場や駐輪場の利用条件などが該当します。管理組合の借入金の有無や、予定されている大規模修繕の時期と負担の見込みも、買主が確認したい情報です。

特に注意したいのが、管理費と修繕積立金の滞納です。滞納分は次の所有者に請求される場合があり、引き渡し後のトラブルにつながります。売買契約を結ぶ前に管理会社へ連絡し、管理費等の月額、滞納額、修繕積立金の残高、今後の値上げ予定がわかる最新の資料を出してもらいましょう。区分所有者の変更は管理会社への届け出も必要になるため、引き渡し日が決まった段階で早めに連絡しておくと手続きが進めやすくなります。

マンションを友人に売却する3つのメリット

売却先が友人や知り合いであるということは、全く知らない人が買主になるときよりも契約手続きがスムーズに進みやすいと言えます。

例えば、以下の点に大きなメリットを感じて友人や知り合いにマンションを売却したいと考えている人も多いと思います。

順に見ていきましょう。

1．売却スケジュールが立てやすい

友人や知り合いが買主候補者として決まっているならば、新しい買主を探す必要がないため、売却から住み替えのスケジュールが立てやすいといえます。

一般的なマンションの売却については、早くて3か月、平均的には6か月の期間がかかります。

この期間の半分以上は買主の探索に費やされるのです。

いったん買主候補者が現れても、現地見学会やその後の契約交渉、ローン審査の結果などによって契約を断念することもあります。

このような場合には、一から買主を探さなければなりません。

初めから友人・知人にマンションを売却すると決まっていれば、その後の手続きはローン審査、契約手続き、登記手続きなどスケジュールの見通しがつきやすいものばかりです。

その結果、売却手続きがスムーズに進みやすいのです。

2．手数料や税金が節約しやすい

マンションの売却には様々な手数料がかかりますが、手数料の中でも多くの部分を占めるのが「売買仲介手数料」です。

不動産の売買仲介手数料の上限は、物件価格の3％プラス6万円（消費税抜）です（物件価格が400万円を超える場合）。

3,000万円の物件価格であれば、105万6,000円（消費税込）の仲介手数料が発生することになります。

一方、価格の低い物件には別の決まりがあります。2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の宅地や建物は、空き家かどうかを問わず低廉な空家等の特例の対象になりました。この場合、依頼者の一方から受け取れる仲介手数料の上限は、現地調査などにかかる費用を踏まえて33万円（税込）までとされています。

通常の計算よりも高い金額になることがあるため、媒介契約を結ぶ前に不動産会社から説明を受け、金額に合意しておく必要があります。友人への売却でも、価格帯によっては手数料の負担感が変わります。

また、不動産業者が売主となる場合は建物部分に消費税がかかりますが、自分が住んでいたマンションを消費者の立場で売る取引は課税の対象になりません。土地の譲渡はもともと非課税です。ただし個人名義であっても、賃貸用や店舗用の建物を事業として売る場合は課税対象になることがあります。

買主にとっては有利な契約となります。

売主側では、譲渡益が出たときに使えるマイホームの3,000万円特別控除も押さえておきましょう。住んでいた家を売って利益が出ても、条件を満たせば3,000万円まで課税されません。付き合いのある友人や知人は特別の関係がある人にすぐ当てはまるわけではないため、他の要件を満たせば控除を使える可能性があります。

一方で、内縁関係にある人、生計を一にする親族、売った後にその家で一緒に住む親族への売却は対象外です。相手との関係によって結論が変わるので、契約前に確認しておく必要があります。控除を受けるには、譲渡益が3,000万円以下で税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。

3．契約条件について話し合いでの解決がしやすい

契約の相手方が友人や知り合いであれば、会って話すことも容易ですしアポイントのスケジュールも調整しやすいでしょう。

また、売買契約・引き渡し後に住戸に不具合があった場合でも、話し合いで解決しやすいと思います。

中古マンションを売却するときに最も懸念されるのが、住戸の不具合に関することです。

この点について話し合いで解決することができる点については、友人・知人間で売買することの大きなメリットです。

しかし中には、親しい間柄ゆえに話し合いがこじれてしまうケースもあります。

ビジネスライクではいかないという点が、メリットにもなり、場合によってはデメリットにもなります。

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業者と何が違う？マンションを友人に売却するときの注意ポイント4つ

マンションを友人や知り合いに売却することで、上記のメリットをすべて享受しようとすると、以下の点についてすべて当事者で解決する必要があります。

1．契約手続きを自分たちでする必要がある

売買契約について仲介手数料・手数料にかかる消費税を節約するためには、契約手続きについてすべて当事者で完結させる必要があります。

具体的には、以下のような手続きがあります。

契約条件についての交渉・合意
住宅ローン審査・実行手続き
売買契約書の作成・締結手続き
不動産登記簿謄本（不動産登記事項証明書）、公図、実測図等不動産書類の整理・引渡
鍵の引渡し・引渡証明書の作成
不動産登記書類の作成・登記申請・もしくは司法書士への依頼

これらの手続きをもれなく実行するには、経験とノウハウが必要です。

買主が住宅ローンを利用するときは、金融機関ごとに求められる書類が異なるため、事前の確認が欠かせません。仲介を入れる場合、重要事項説明は宅地建物取引士がおこなうと法律で定められています。なお宅建士の押印義務は2022年5月18日に廃止され、相手方の承諾があれば重要事項説明書などを電子交付できます。

したがって多くの場合、不動産会社に仲介業務を依頼することが不可欠なのです。

買主に住宅ローンを使う予定があるなら、話を進める前に金融機関へ問い合わせてもらいましょう。確認するのは、個人間の売買を融資の対象にしているか、売買契約書や重要事項説明書、適合証明書など、どの書類を求めるかの2点です。金融機関によって扱いが違うため、複数の窓口にあたっておくと選択肢が広がります。

そのうえで、売買契約書にはローン特約を入れておきましょう。申し込む金融機関、融資の予定額、承認を得る期限は必ず明記します。期限までに承認が下りなかったときの解除の方法と、受け取った手付金を返す取り決めも欠かせません。特約がないまま融資が否認されると、買主が違約金を負う話になり、友人関係にひびが入りかねません。

2．契約不適合責任は売主の大きな責任

契約不適合責任（2020年民法改正・旧：瑕疵担保責任）とは、契約の対象となるマンションに不具合があった場合にマンションの売主が負う責任のことです。

2020年4月1日に施行された改正民法では、買主がとれる手段が履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除として整理されました。責任の重さが一律に増したわけではなく、契約で合意した品質や状態に合っているかどうかが判断の基準になります。そのため、設備の不具合や劣化をどこまで了承したうえで引き渡すのかを、契約書に書き残しておく必要があります。

友人・知人だから、何かあったら話し合いで解決しましょうという取決めをしていても、水回りの錆びや劣化、開口部の摩耗・劣化の度合いによっては、住み心地に重大な影響が生じる場合があるのです。

そのような場合にも円満に解決できるように、想定されるトラブルについては詳細に話し合い契約書に記しておく必要があるでしょう。

3．決済・引渡し手続きがルーズになりがち

契約の相手方が友人や知り合いである場合には、決済・引渡手続きのスケジュールが甘くなることがよくあります。

例えば、引渡日までに引越しが間に合わなかった、ローンの実行が間に合わなかった、引っ越し後に残置物が残っていた、クリーニングがされていないなどです。

契約の相手方が知らない人であれば細心の注意を払うことでも、友人だと粗雑になってしまうことが多いのです。

友人・知人間の取引であっても契約ごとには変わりないのですから、礼節をもって取り組むべきです。

気持ちの面だけでなく、決済日の段取りも決めておきましょう。当日はまず司法書士が売主と買主の本人確認をおこない、登記識別情報や印鑑証明書がそろっているか、抵当権を抹消できる状態かを確かめます。そのうえで買主が残代金を振り込み、着金を確認してから所有権移転と抵当権抹消の登記を申請します。

鍵と管理規約などの書類を渡すのは、この確認が終わったあとです。振り込みの確認前に鍵を預けたり、登記識別情報や登記済証がそろわないまま決済を進めたりすると、後から取り返しがつかなくなります。相手が友人でも、順番だけは崩さないようにしてください。

4．その後の友人関係に影響が出る可能性

マンション売買に限らず親しい間柄でのビジネスは、良いときは良いですが、一旦ネガティブな状況に陥ると両者の関係性にひびが入りやすいものです。

特に毎日生活するマンションの売買となれば、その影響は大きくなります。

売主は些細なことと思っていても、買主にとっては重大な出来事かもしれません。

親しいが故になかなか言い出せなかったり、反対に大きなトラブルに発展するケースもあり、一旦こじれた関係は簡単には元に戻りません。

友人間での個人売買はこうしたリスクを含んでいることを頭に入れておかなければなりません。

マンションを友人に売却する時のトラブル回避方法3ヶ条

友人や知り合いとのこれまでの関係を壊さないためにも、不要なトラブルは避けたいものです。

トラブルを回避するためにも、以下の点は一度検討しておいた方がよいでしょう。

1．不動産仲介会社には入ってもらうべき

仲介会社に何を頼めるのかを整理しておくと、依頼の判断がしやすくなります。通常の業務に含まれるのは、物件と権利関係の調査、価格の査定、条件の交渉、重要事項の説明、契約書の作成、決済と引き渡しの立ち会いです。買主がすでに決まっている場合でも、これらの実務は仲介会社が担えます。

一方、税金の相談は税理士、法律上の争いは弁護士、登記の申請は司法書士、建物状況調査は既存住宅状況調査技術者と、担当が分かれる仕事もあります。仲介会社に依頼しても別途費用がかかるため、最初に窓口を確かめておきましょう。買主が友人だとすでに伝えたうえで、どこまでを任せるのか、報酬はいくらかを媒介契約の前に書面で確認してください。

不動産の売買契約は今までに蓄積されたさまざまな専門的知識と技術・ノウハウの結晶です。

仲介手数料・消費税が節約できるというメリットは失われますが、できる限り不動産仲介会社には入ってもらったほうが良いでしょう。

買主を自分で見つける必要がないために、中には仲介手数料の割引に応じてもらえることもあるかもしれません。

経験豊富な不動産仲介会社は、マンションの売買についてどこがトラブルになりやすいのかについて知っていますし、取引関係の契約書類のひな形やさまざまな書式のストックがあります。

また、仲介に入ってもらうことで、不動産会社には宅建業法上の仲介責任（媒介責任）が生じ、情報の誤りや不十分な契約説明について行政処分を伴う重い責任を負うために、安全な取引が期待できます。

2．インスペクションや瑕疵担保保険の適用を検討する

インスペクションとは、売買時の建物の状況を調査することです。

宅地建物取引業法にもとづく建物状況調査をおこなえるのは、国土交通省に登録された講習を修了した建築士で、既存住宅状況調査技術者と呼ばれます。基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡といった劣化の状況を目視などで調べ、結果を報告書にまとめてもらえます。

費用は調査内容に依りますが、5万円から10万円程度です。

調査の結果を活かして、個人間の売買では既存住宅売買瑕疵保険に加入できる場合があります。ただし、重大な不具合がなければ入れるという単純な仕組みではありません。登録された検査事業者と保険法人による検査を受け、劣化事象が見つかった場合は補修します。さらに耐震性を確認できる書類をそろえ、保険法人の審査を通る必要があります。

この保険が基本の対象とするのは、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分の瑕疵です。給排水管路などは特約で対象にできる場合もありますが、住まいのすべての設備や不具合が補償されるわけではありません。個人間売買タイプでは、検査と保証をおこなう事業者が保険に加入し、保険金も原則としてその事業者に支払われます。

保険加入には、数万円の保険料がかかります。

インスペクションの依頼と瑕疵担保保険への加入をすることで、買主である友人や知り合いに対して、誠実に売買契約に取り組んでいる姿勢をあらわすことができるでしょう。