地下室のある家に住むメリット・デメリット｜失敗から学ぶ4つのポイントも紹介

地下室のある家は、秘密基地のような空間を楽しめたり、狭い土地でも一部屋増やせたりと魅力的な面が多く、憧れている人もいるのではないでしょうか。地下は防音性が高いのでスタジオや趣味を楽しむ部屋など多目的に使えるのも魅力です。

しかし、湿気がたまりやすいといったデメリットも。実際に地下室を取り入れた人の失敗談をもとに、設計前に気をつけるべきポイントを頭に入れておくことをおすすめします。

そこでこの記事では、地下室のある家を検討中の人に役立つ以下の内容を解説します。

• 地下室の基礎知識
• 地下室のメリット・デメリット
• 気をつけるべきポイント
• 地下室付きの家づくりが得意なハウスメーカー

ぜひご覧いただき、理想的で過ごしやすい地下室を手に入れましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

地下室のある家について｜値段や種類を解説

まずは「地下室とはどんな空間か」といった基本的なことから紹介していきます。値段やタイプを知り、自分の理想とする地下室のイメージを膨らませてみましょう。ここでは、以下の3つのことを説明します。

1. 地下室の定義
2. 地下室の種類は3タイプ
3. 地下室付きの家の値段や税金

順番に見ていきましょう。

1.地下室の定義

地下室とは、建築基準法で以下の項目に該当する空間を指します。

• 床面が地盤面より下にある
• 床面から天井までの高さの3分の1以上が地盤面に埋まっている

例えば、床から天井までの高さが3mなら、床面が地盤面より1m以上低いと地階に該当します。1994年の法改正では、住宅地下室の容積率を緩和する措置が設けられました。現行法では、天井が地盤面から1m以下にある地階の住宅用途部分が対象です。不算入にできるのは、住宅用途部分の床面積合計の3分の1までとなります。

鉄筋コンクリート造の住宅地下室と、政府が指定を進める避難施設は役割が異なります。緊急一時避難施設は爆風などから一時的に避難する施設で、特定臨時避難施設は一定期間の滞在を想定した施設です。地下室をシェルター用途にする場合は、想定災害に合わせ、構造、換気、非常電源、給排水、備蓄、避難経路を専用に設計する必要があります。

日本の住宅に地下室が少ない背景には、法制度の歴史と建築上の負担があります。地階の住宅居室はかつて原則として認められていませんでしたが、2000年施行の改正で、防湿・防水・換気などの技術基準を満たせば設けられる仕組みに変わりました。

現在は法的に整備できるものの、地上階にはない掘削や防水、空調などの費用が生じます。湿気や地下水への対応に加え、豪雨時の浸水対策も必要です。土地条件によって工事内容が変わり、完成後の維持管理にも手間がかかる点が、住宅で地下室を採用しにくい主な理由です。

2.地下室の種類は3タイプ

地下室は主に3つのタイプに分けられます。

• 全地下タイプ
• 半地下タイプ
• ドライエリア付タイプ

目的や土地の状況に合わせてどのタイプが最適か考えていきましょう。

全地下タイプ

全地下タイプは、その名の通り部屋全体が地下に埋まっています。遮音性や室温の安定性に優れているため、楽器の演奏スタジオやワインの貯蔵室としてぴったりです。また、衝撃が伝わりにくいため子供の遊び場としても利用できます。

しかし、外からの光を取り込めず、風通しも良くないため湿気がたまりやすいのが弱みです。地下室は施工費用がもともと高いことにくわえ、快適な空間にするには空調設備もこだわる必要があるのでコストがさらにかかるでしょう。

半地下タイプ

地下室の半分が地盤の上に出ている半地下タイプ。自然光を取り込めるので明るい空間をつくることができ、湿気も比較的たまりにくいといえます。

全地下よりも圧迫感がないので、収納部屋や書斎などちょっとした1部屋として取り入れられるでしょう。変形地や段差など、土地の形状に合わせ駐車場として半地下を取り入れる設計もよくあります。

全地下タイプに比べ地面を掘る量が少ないので、費用を抑えたい場合にもおすすめです。

ドライエリア付タイプ

ドライエリアとは、建物の周囲を掘り下げた空間のことで「空堀（からぼり）」とも呼ばれています。全地下と半地下のどちらのタイプにも設けることができ、採光や通風で湿気を防げるなどのメリットがあります。

ドライエリアをつけると中庭のようなスペースになるので、地下室をメインの居室として快適に過ごすこともできるでしょう。しかし、雨の多い時期や住んでいる地域によってドライエリアに水が流れ込む心配があるため、排水設備を整えるなどの対策を考えておくことが不可欠です。

また、鉄筋コンクリートで囲まれた地下室よりは防音性が低くなるので、ドライエリアを検討する際は地下室の用途を事前に決めてから設計すると良いでしょう。

3.地下室付きの家の値段や税金

注文住宅で地下室を付ける場合、通常の家よりもプラスで600〜1,000万円以上かかるでしょう。1坪あたり80〜130万円前後が目安ですが、土地の構造が複雑だったり、既存の住宅を建て替えたりする際は、1,000万円を超える可能性もあります。

住宅の固定資産税は、構造だけで一律の倍率が決まるものではありません。家屋の評価額は、使用資材・設備の再建築費評点、構造や用途に応じた経年減点補正率、床面積、評点1点当たりの価額を用いて個別に算定されます。鉄筋コンクリート造の地下室も、木造部分との単純な倍率比較ではなく、仕様を踏まえて税額を確認しましょう。

地下室の4つのメリット

地下室の種類や価格などが分かり、具体的なイメージができてきたのではないでしょうか。防音性があるといった特徴に触れてきましたが、ここからはさらに地下室のメリットについて深掘りしていきます。以下の4つの項目を見ていきましょう。

1. 土地を有効活用できる
2. 防音室として使える
3. 温度変化が少ない
4. 耐震性がある

順番に解説します。

1.土地を有効活用できる

住宅を設計するときは、敷地面積に対する延べ面積の割合である容積率を確認する必要があります。建築基準法では、天井が地盤面から1m以下にある地階の住宅用途部分について、容積率の特例が設けられています。不算入の上限は住宅用途部分の床面積合計の3分の1であり、条件を満たせば限られた土地を有効に活用できます。

地階を住宅の居室として使うには、建築基準法施行令第22条の2の基準を満たす必要があります。具体的には、基準に適合するからぼり等に面した開口部、所定の換気設備、室内の湿度を調節する設備のいずれかが必要です。これに加え、土に接する外壁・床・屋根から水を浸透させない措置も求められます。条件を満たせば、都市部の狭い土地でも居室を増やし、ゆとりある設計を検討できます。

2.防音室として使える

地下室は鉄筋コンクリートで四方が遮られます。家を支える基礎でもあるため壁や天井が厚く、音や振動が外部に伝わりにくい構造です。

防音性に優れた地下室は、シアタールームやダンス・音楽スタジオなどの趣味の部屋として最適です。また、騒音などのご近所トラブルをそれほど気にすることもないので、子供が雨の日でも思い切り遊べるスペースにしたり、パーティーもできるカラオケルームにしたりと幅広い楽しみ方ができるでしょう。

しかし、湿気がたまりやすいことから高額な楽器などの保管には注意が必要です。

3.温度変化が少ない

深さ約10mの地温は地域の年平均気温にほぼ等しく、北海道で約10℃、東京・大阪で約17℃、四国・九州南部で約20℃です。地上との季節差は10〜15℃程度ですが、一般住宅の地下室は深さや地域、断熱、換気によって室温が変わります。このため、地温をそのまま室温とみなさず、ワインや保存食の貯蔵に使う場合も実際の温湿度を確認しましょう。

居室として利用し地下室で過ごす時間が多い場合も、夏は涼しく冬は暖かい環境になります。冷暖房を使う頻度が少くなく、省エネ効果も期待できるでしょう。地下室は、自然の効果を存分に活用した過ごしやすい空間です。

4.耐震性がある

地下部分は地盤に囲まれているため、地上部分とは揺れ方や受ける力が異なります。ただし、地下空間なら地震被害を避けられるとは限りません。1995年の兵庫県南部地震では地下鉄大開駅が大規模な被害を受け、地下街にも耐震診断や補強が求められています。住宅の地下室も、地盤・構造・地上部との接合部を含めて個別に設計し、必要な安全性を確保することが重要です。

そのため、災害時に避難できるシェルターや貴重品の保管庫がほしいといったニーズにも適しています。

地下室に耐震上の利点が期待できても、豪雨や洪水への安全性は別に考える必要があります。浸水時には地下室や半地下から出られなくなる危険があるため、すべての災害に対応する避難場所とは考えないでください。気象情報や避難情報を確認し、浸水が予想されるときは早めに地下を離れて上階へ避難しましょう。

設計前に地盤調査を行い、その結果を基に地下室と地上部分を一体として構造設計する必要があります。地震で壊れないと保証するものではないため、建物ごとに必要な耐震性能を確認しましょう。

家に地下室をつくる3つのデメリット

地下室には多くのメリットがあり、取り入れたい気持ちが強くなったのではないでしょうか。より快適な地下室にするためには、デメリットを知ることも大切です。ここでは以下の3つのデメリットを紹介するので、対策を考えながら見ていきましょう。

1. コストがかかる
2. 湿気がたまりやすい
3. 災害時の浸水リスクがある

順番に説明します。

地下都市や大規模な地下空間では、地上施設との接続に大規模工事と複数事業者の調整が必要です。安全設備や防災機能の確保も欠かせず、建設費が高くなりやすい点が課題となります。

住宅地下室は規模も用途も異なりますが、課題の性質には共通点があります。住宅では、掘削・山留め・設備の費用、限られた避難経路、浸水対策として表れます。地下都市と同じ規模の施設として扱わず、住まいに必要な対策を検討しましょう。

1.コストがかかる

地下室を作るときの価格は、一般的な住宅よりも600〜1,000万円程高くなります。

参考：SUMMO公式サイト

地下室によって1部屋増え、暮らしに余裕が生まれるなど、費用に見合う利点があるかを検討しましょう。目的が定まらないまま設計すると、工事費の負担が大きくなります。相見積もりでは、掘削、山留め、残土処分、RC躯体、防水、断熱、ドライエリアを分けて記載してもらいます。排水ポンプ・非常電源、換気・除湿、構造設計、配管接続、隣家対策も分離表示の対象です。税を含むかどうかをそろえ、地下水位・土質・残土の搬出経路を同じ前提にして総額を比較してください。

2.湿気がたまりやすい

地下室の湿気には、主に3つの発生要因があります。夏の高温多湿な外気が低温の壁面で露点に達して生じる表面結露、土に接する外壁や床からの水分浸透、竣工初期のコンクリートが放出する水分です。外壁・床の防水は土中の水を遮り、断熱は壁面温度を保って表面結露を抑える役割があります。換気または調湿設備は室内の水蒸気を管理し、排水設備は流入水やたまった水を外へ出します。建築基準法施行令第22条の2にある換気・調湿などの選択要件と、土に接する外壁・床・屋根の防水要件は別に満たす必要があります。

夏季の室温28℃は、エアコンの設定温度ではなく、環境省が示す室温の目安です。地下室の除湿条件を温度28℃・湿度50％に固定せず、室温と相対湿度を実測しましょう。そのうえで、結露計算と部屋の用途に合わせ、換気・除湿・断熱・防水を組み合わせる必要があります。

3.災害時の浸水リスクがある

東京都下水道局の公式サイトでも以下のように説明されています。

台風や局所的な集中豪雨により半地下建物や地下室での浸水被害が発生しています。ご自身の生命・財産を守るために、対策を講じるようお願いいたします。

一度浸水すると内装や床の張替えなど大掛かりな修復作業が必要になります。浸水させないために出入口を高くする工夫（マウンドアップ）や、防水板・排水ポンプを設置するなど万全の対策をしておきましょう。

【失敗から学ぶ】地下室をつくるときに気をつける4つのこと

地下室のデメリットは設計時の工夫で対策可能と分かりました。ここからは地下室を取り入れ失敗したという実例をもとに、気をつけるべきことや事前に調べておきたい4つのポイントを紹介します。

1. 日当たりと換気機能
2. 地盤の固さ
3. 居住地の水害の多さ
4. 施工業者

順番に見ていきましょう。

1.日当たりと換気機能

採光や換気に関する工夫を十分にしていない地下室は、薄暗く息苦しい空間になってしまいます。シアタールームとしてあえて暗く作る場合でも、採光は湿気対策にも通じる重要なポイントです。

採光を確保する方法として、「トップライト」と呼ばれる天窓を設けたり、地面を掘り下げて作る「ドライエリア」を設けたりすると良いでしょう。中庭ともいえるドライエリアの窓を開けることで、風通しを確保して換気と除湿の両方をクリアできます。

日当たりや換気機能についてはコストを抑えすぎないよう設計してみましょう。

2.地盤の固さ

地下室を設けられるかどうかは、地盤の硬さだけでは決まりません。地盤の許容応力度や沈下特性に応じて、杭基礎、べた基礎、布基礎などを選び、改良地盤は改良後の許容応力度で判断します。さらに、地下水位や浮力、掘削時の周辺地盤への影響も調べ、設計の可否と費用を検討する必要があります。

地盤が軟弱だった場合、地下室をつくることができない可能性もあります。そして地盤調査をしっかりと行わないと、地盤沈下で壁に亀裂が入ったり、家が傾き窓が開かなくなったりとさまざまな弊害が起こり得るのです。最悪の場合、隣家にも影響を及ぼしトラブルに発展するかもしれません。

地盤調査の費用は内容により異なり、およそ5〜30万円です。調査では、地層構成、支持力、沈下、地下水位と季節変動、液状化の可能性を確認します。さらに、土圧・水圧、地下室の浮き上がり、隣家の基礎位置、山留めと掘削時の変位も設計条件に含めます。地盤の弱点だけでなく、設計に活用できる条件も把握できます。結果を基に基礎形式、防水方式、排水計画を定め、施工の可否と追加費用を判断する流れです。軟弱地盤でも地盤改良で対応できる場合があるため、専門家と相談しながら調査結果を理解しましょう。

3.居住地の水害の多さ

自分が家を建てる地域の水害の頻度や、被害規模を調べておきましょう。大型台風などの災害で、付近一帯の住宅が床上浸水の被害があり、内装や家電が水浸しになって修繕費用による大ダメージを受けたとの声が多くあります。

自治体のハザードマップで洪水・内水・高潮の浸水想定を確認し、窪地などの地形や過去の出水記録も調べましょう。洪水だけで判断すると、短時間の大雨による内水氾濫や沿岸部の高潮を見落とすおそれがあります。危険性が大きい地域では、地下室を設けない判断も安全確保の選択肢です。設ける場合は想定浸水高さを基準に、地下へ通じる開口部のかさ上げや防水板を計画します。排水ポンプ、下水の逆流防止、浸水警報も組み合わせ、電気設備は高い位置に配置してください。停電時に排水を続ける方法と、地下から上階へ移動できる避難経路も事前に確保する必要があります。地域の浸水特性に詳しい施工会社へ相談し、各対策を設計図と見積書に反映させましょう。

4.施工業者

地下室は、一般的な住宅より地盤調査や構造設計、掘削など特殊な工程が多いため、施工会社の経験を具体的に比較する必要があります。計画地と似た地盤・地下水条件での施工例と、地盤調査・構造設計を誰がどこまで担当するかを書面で示してもらいましょう。山留め計画、防水仕様と保証範囲、ドライエリア、排水ポンプ・非常電源の計画も比較します。結露計算、残土処分、隣家への影響管理に加え、完成後の点検、ポンプ交換、漏水対応の範囲も確認してください。価格やデザインだけで決めず、各社の提案と責任範囲を同じ項目で見比べることが大切です。

今後の生活の快適さを左右する重要な選択なので、いくつかのメーカーを比べて慎重に選んでみてください。

地下室付きの家づくりが得意なハウスメーカー3選｜実例も合わせて紹介

失敗しない地下室づくりに欠かせない項目として施工業者選びが挙げられていました。では、具体的にどんなハウスメーカーがおすすめなのでしょうか。ここからは、地下室のある家の実例も合わせて実績のあるハウスメーカーを3つ紹介します。

1. 積水ハウス
2. クレバリーホーム
3. 三井ホーム

順番に解説します。

1.積水ハウス

「積水ハウス」は 「技術力・施工力・顧客基盤」が強みで、独自のテクノロジーを駆使した施工法が特徴です。

引用：積水ハウス｜建築実例

「ビエナ」というモデルで、都心でありながら穏やかな光と風に包まれた住まいです。地下はゲストを招くラウンジ空間のテラスになっています。1階までの吹き抜けで採光をとっていて、椅子に座ると庭と空を眺められる設計です。こだわりのインテリアやアートで彩られた心地よい環境が整っています。

2.クレバリーホーム

クレバリーホームは、地震にも強い独自開発の「プレミアム・ハイブリッド構法」で高い耐震性のある家づくりが特徴のハウスメーカーです。外壁タイルの耐候性に優れ、メンテナンスに手がかからないのも魅力といえます。

引用：クレバリーホーム城東店・新宿店｜建築実例

こちらのお宅は地下にシアタールームを設けています。「敷地約28坪の狭小住宅で間口が狭く、 奥行きが深い」という都心で多いタイプの土地条件のなかで設計されています。綿密な設計と打ち合わせにより吹き抜けや地下室を設ければ、都心でも開放感のある広々とした住まいが手に入ります。

3.三井ホーム

三井ホームは大手ハウスメーカーで、機能性と実用性を備えた家づくりを手がけています。全館空調「スマートブリーズ」の現行ラインナップは、「スマートブリーズ・エース」と「スマートブリーズ・ワン」の2タイプです。エースの加湿機能はオプションであり、地下室に採用できるかは、建物の規模や形状、地下室の用途を踏まえて個別に確認しましょう。

引用：SUUMO｜三井ホーム建築事例

地下階にはビルトインガレージと和室、洋室を配置しています。和室のにじり口から足を踏み入れると、ドライエリアを活かした和風庭園が広がり、日本情緒を感じられます。借景としても楽しめる落ち着いた空間です。ガレージからホールへと直接出入りができる動線も確保している、実用性の高い住まいです。

まとめ

地下室は、狭い土地でも部屋数を増やせるメリットがあり可能性が広がる空間です。湿気などのデメリットもありますが、設計の工夫や事前の地盤調査で対策し、目的や用途を明確にすることで理想の地下室が手に入るでしょう。

地下室の施工に対応できるハウスメーカー・工務店を探すには、資料の一括請求を活用することがおすすめです。住みたいエリアや予算といった希望条件を入力するだけで依頼先がピックアップされ、まとめて資料を受け取れます。快適な地下室をつくるには依頼先選びも重要なので、複数社の資料を見比べて吟味していってくださいね。

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