年収240万円の住宅ローン限度額はいくら？FPが教える返済シミュレーション

＜記事の情報は、2023年8月28日時点のものです＞

住宅ローンは年収がいくらあれば借入できるのでしょうか。

実は年収200万円台でも住宅ローンを借りて、マイホーム購入している方はたくさんいます。

ただし、金融機関は年収をベースに借入金額を決めるので、年収が低ければ低いほど借入金額は下がってしまいます。

自分の年収では最大でいくらまで借入できるのかを知っておくことはとても大切なことです。

今回は、年収240万円の方が組める住宅ローンの限度額についてお伝えします。

適正な借入額についても解説していきますので、これからマイホーム購入の資金計画を組む方は、ぜひ参考にしてみてください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

年収240万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

年収240万円の場合、住宅ローンは最大でいくらまで借りることができるのでしょうか。

年収240万円とは、給与の総支給が年間240万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してください。

賞与がない場合、年収240万円は額面の月収20万円にあたります。手取りは総支給額から所得税、住民税、健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料を差し引いた金額です。

東京都の協会けんぽに加入する40歳未満の会社員で、扶養する家族がなく賞与もなし、標準報酬月額20万円、一般の事業に勤めるケースで概算します。2026年の税率と保険料率で計算すると、年間の手取りは約195万円、月平均で約16.3万円です。額面との差は年間で約45万円になります。

手取り額は扶養家族の人数、40歳以上かどうか、賞与の有無、加入する健康保険、前年の所得で変わります。同じ年収240万円でも一律の金額にはならないため、自分の給与明細と源泉徴収票で確認してください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

まずは、頭金なしでマイホームを購入する場合について考えていきます。

頭金なしとは、自己資金として貯蓄や現金を使わずに、フルローンを組む方法です。

フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

他の金融機関を検討している方は、限度額が違いますので参考程度にご覧ください。

参考サイト⇒年収240万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収240万円の場合、フラット35での借入可能額は約1,437万円でした。総返済負担率30％、金利年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで計算した金額です。

頭金がないため、借入可能額が総予算になります。

総予算が1,742万円以下に収まっていれば、年収240万円の人でもマイホーム購入が可能です。

この約1,437万円は、審査に通ることを保証する金額ではありません。ほかに借入がない人が、フラット35の返済負担率の上限まで借りたときの計算上の数字です。

フラット35では、年収400万円未満の場合の総返済負担率は30％以下と決まっています。年収240万円なら、すべての借入を合わせた年間の返済額は72万円まで、月平均で6万円までです。自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、ショッピングの分割払いやリボ払いの返済額もこの枠に含まれます。返済中の借入がある人は、その分を72万円から引いた残りが住宅ローンに回せる金額になります。

申込時の年齢が70歳未満であることなど、基本の要件も満たす必要があります。給与所得者の場合、審査で使う年収は前年の給与収入金額です。

中古住宅や建売住宅を検討してみるとよいでしょう。

ただし、物件価格が借入可能額に収まっていれば買えるとは限りません。住宅を買うときには、融資手数料、物件検査手数料、登記費用、印紙税、仲介手数料、火災保険料、引越し費用といった物件価格以外の出費がかかります。

購入したあとも支出は続きます。毎年の固定資産税と都市計画税に加えて、マンションなら管理費と修繕積立金、戸建てなら将来の修繕費を見込んでおく必要があります。これらは住宅ローンの返済とは別に、毎月の家計から出ていくお金です。

頭金ゼロで組めることと、自己資金ゼロで買えることは別の話です。諸費用に加えて、病気や失業に備える生活予備資金も手元に残したうえで、返済に回せる金額から総予算を決めてください。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

1,742万円の借入をする場合の毎月の返済額をシミュレーションしていきます。

・条件

参考サイト⇒1,742万円借入時　ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約6.1万円です。

また、借入額は1,742万円ですが実際は借入額に利息が上乗せされますので、35年間ではで約2,546万円支払っています。

金利がもっと低い金融機関で借入ができれば、同じ借入金額でも月々の支払いは6.1万円よりも抑えることが可能です。

ただしフラット35の場合は、35年間金利の変動がない全期間固定金利ですので、返済額が完済時まで変わらないというメリットもあります。

自分に合った借入タイプを選びましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うケースを検討します。

頭金を1割入れると、融資金額が9割以下になるため金利の引き下げが適用されます。

2026年9月の最頻金利は、融資率9割超が年3.570％、9割以下が年3.460％です。差は0.110ポイントで、頭金を1割入れると年3.460％が適用されます。フラット35の金利は取扱金融機関ごとに異なるため、申込先の金利も確認してください。

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

参考サイト⇒年収240万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

年収240万円の場合、フラット35での借入可能額は約1,459万円でした。月々の返済上限6万円、金利年3.460％、返済期間35年、元利均等返済で計算しています。

頭金がない場合と比べて、借入可能額が52万円上がりました。

さらに今回は、総予算の1割の頭金を支払う設定です。

すると購入予算は、借入額の1,794万円と頭金の206万円を足した2,000万円です。

頭金なしのときと比べて建築総予算が258万円も上がりました。

建売住宅でも検討できる住宅の幅が増えそうです。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

1,794万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるのでしょうか。

フラット35のシミュレーションサイトで検討します。

・条件

参考サイト⇒1,794万円借入時　ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約6万円です。

毎月の返済額は、頭金なしの1,742万円のときとほとんど同じ結果でした。

なぜなら、フラット35は年収に対する住宅ローンの占める割合の上限額を設定して審査しているからです。

簡単に言うと、年収240万円の人は住宅ローンの月々の支払額はいくらまでというのが明確に決まっているということです。

ちなみに年収240万円の方は、年収に対する住宅ローンの住める割合が30％以下になるように計算されています。

今回のケースでは頭金を1割以上出して金利が低くなっているため、借入額は上がります。

ただし、支払いの負担は同じになるようになっているのです。

「年収240万円で頭金を1割払うとどのくらいの住宅を購入できるのか」を知りたい方は、以下から問い合わせしてみてください。

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年収240万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

年収が240万円の場合、住宅ローンをいくら借入することが理想的なのでしょうか。

今までは借入限度額の話をしてきましたが、6万円という月々の支払額ではローンの返済が難しそうだなと感じた方もいると思います。

年収240万円の方の無理のない返済額と借入額をシミュレーションしていきましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、頭金を出さない場合の理想的な住宅ローンの借入額について考えます。

まず考えるべきことは、理想的な毎月の返済額です。

一般的には、手取りの20％前後であれば、住宅ローンの返済に充ててもゆとりをもって暮らしていけると言われています。

手取りとは、税金や保険料などを控除された後、実際に口座に振り込まれる金額のことです。

一般的なサラリーマンであれば、手取りは総支給の80％くらいになっています。

以上のことより、毎月の理想の返済額は次の計算式で算出可能です。

年収÷12ヵ月×手取りの割合×ローン返済の割合＝理想の月々の返済額

240万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々3.2万円

年収240万円の方は、月々の支払いを3.2万円くらいにすることがおすすめです。

借入限度額のときの借入額のおよそ半分ですね。

では、月々の支払いが3.2万円の場合、フラット35ではいくらの借入ができるのでしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々3.2万円　ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々3.2万円の返済だと、借入額は約766万円です。金利年3.570％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで計算しました。

借入金額としては理想的ですが、マイホームを購入することは難しいでしょう。

中古住宅では検討できる物件があるかもしれません。

新築を検討している方は、頭金を貯めたり借入額を増やしてもう少し予算を上げましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額についてシミュレーションします。

理想の月々の支払額は先ほどと同じく3.2万円です。

フラット35の場合、頭金を入れると金利が0.26％下がりますので、借入額にどのような差が出るのかシミュレーションしていきます。

・条件

参考サイト⇒月々3.2万円　ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

金利が下がったことにより、借入額は約778万円になりました。月々3.2万円の返済、金利年3.460％、返済期間35年、元利均等返済で計算した金額です。

総予算の約1割の117万円は頭金で用意できると仮定すると、総予算は1,070万円です。

1,070万円でもマイホームの購入は難しいかもしれません。

もっと頭金を貯めるなどの対策をしましょう。しかし、今回のシミュレーションはあくまでも理想的な支払額です。

もう少し月々の支払いを増やせそうであれば、無理のない範囲で増やして借入額を上げてもいいでしょう。

【年齢別】年収240万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

借入する年齢ごとに適正な住宅ローンの金額をシミュレーションしていきます。

各年齢で65歳までに完済するという設定で25歳から45歳の借入期間を設定します。

自分と近い年齢の借入金額を確認してみてください。

ここではフラット35よりも金利が低い、りそな銀行の変動金利年0.950％をもとに考えます。2026年9月時点の新規借入で、融資手数料型かつ最大の金利引き下げを受けたときの数値です。適用金利は審査の結果によって変わるため、実際の金利は申込先で確認してください。

また、手取りの20％ではなく、総支給の20％の額で支払いをしていきます。

総支給の20％であれば、月々の支払額は少し増えますが借入額も上がります。

総支給の20％でも家庭によっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

年収240万円の方の総支給の20％の金額は以下の通りです。

240万円÷12ヵ月×20％＝月々4万円

手取りの20％の理想的な支払額よりも約1万円増えました。

では実際にシミュレーションしていきましょう。

・条件

※1　2026年9月1日現在のりそな住宅ローン（新規借入・融資手数料型・最大金利引下げ時）の変動金利は年0.950％です。実際の適用金利は借入日と審査結果で異なります。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな住宅ローンの変動金利型と固定金利選択型は、借入期間が最長40年です。65歳で完済する前提のため、25歳は40年、30歳は35年、35歳は30年、40歳は25年、45歳は20年で計算しています。超長期（全期間）固定金利型の最長は35年なので、同じ40年では組めません。

・シミュレーション結果

月々4万円の返済、変動金利年0.950％、元利均等返済、ボーナス返済なし、65歳完済で計算した結果が下の表です。借入額は25歳の約1,596万円から45歳の約873万円まで、年齢が上がるほど小さくなります。金額はいずれも1万円未満を切り捨てた概算です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

年数に応じ借入額が最大で500万円以上の差が出ることがわかります。

借入金額を考えるときには、借入期間もしっかり検討する必要があります。

返済期間を20～30年に設定して住宅を購入するためには、頭金をもっと貯めるなどの対策が必要です。

35歳以上で子供の予定がない家庭や子供が大学を卒業している家庭は、給与の20％ではなく25％を住宅ローンの返済に充てても無理な返済ではありません。

240万円の給与の内25％を住宅ローンに充てると、月々の支払額は約5万円です。

35歳、40歳、45歳が月々5万円を返済したときの借入可能額も計算します。変動金利年0.950％、元利均等返済、65歳完済という条件です。35歳は約1,565万円、40歳は約1,334万円、45歳は約1,092万円になります。

すべての年齢で借入額が200万円以上増えました。

貯蓄を加えればマイホーム購入も検討できる金額に近づけることが可能です。

しかし、無理な返済になってしまってはマイホームを購入した意味がなくなってしまうので、返済額は慎重に検討しましょう。

適正な住宅ローンについて詳しく知りたい方は、以下から問い合わせしてみるのをおすすめします。

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【借入タイプ別】年収240万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後は借入タイプ別に、年収240万円の方の適正な住宅ローンの金額を確認します。

金融機関では借入タイプを次の3つに分類しています。

1. 変動金利
2. 固定金利（期間選択型）
3. 全期間固定金利

それぞれ金利に差があるため、借入可能な金額も変動します。

今回もりそな銀行の金利を元にしたシミュレーションです。

月々の支払い額は、先程と同じく総支給額の20％の4万円です。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

りそな銀行はメガバンクの中では、金利が低い金融機関です。

全期間固定金利はフラット35ではなく、りそな銀行独自の全期間固定金利の商品を扱っています。

・シミュレーション結果

月々4万円の返済、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで、借入タイプ別の借入額を計算しました。変動金利年0.950％なら約1,428万円、固定金利選択型10年の年3.955％なら約908万円、超長期固定金利型の年4.370％なら約859万円です。固定10年の約908万円は当初の金利が35年間続くと仮定した比較用の概算で、実際の総返済額を保証するものではありません。

頭金を足すことで、中古住宅や建売住宅であれば購入できる可能性は十分に考えられます。

しかし、土地から購入する方や注文住宅を希望する方は、もう少し頭金を貯めたり支払額を上げなければ難しそうです。

借入タイプによって適正な住宅ローンの金額は変わります。

建築資金を少しでも増やしたい方は、変動金利を選ぶ方法があります。ただし、りそなの変動金利は年2回見直され、元利均等返済の返済額は5年ごとに見直されます。返済額が上がるときの上限は従前の125％ですが、上限に収まっても利息の負担そのものが消えるわけではありません。固定金利選択型も、特約期間が終わったときに金利を再設定しなければ変動金利に切り替わります。当初の金利の低さだけで選ばず、金利が上がったあとも毎月の返済を続けられるかを確認してください。

とはいえ、初めて住宅を購入する場合はどの金利を選べばいいか迷う方も多いはずです。

以下から問い合わせを行うことで、自分に最適なプランを提案してもらえるようになるため、「自分に合ったプランで理想の家を手に入れたい」と思う方は、ぜひ問い合わせしてみてください。

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まとめ

年収240万円の方がフラット35で借り入れをする場合、理想的な借入額に設定すると借入額は1,000万円をきってしまうことがわかりました。

なかなかマイホームを購入することは難しいなと感じた方が多いと思います。

しかし、金融機関や借入タイプ、月々の支払額を検討することで、1,500万円台まで借入額を上げることが可能です。

自分に合った金融機関を選んで1番多く借入ができる条件を探しましょう。

大切なことは無理のない返済額を借入することです。

すてきなマイホームを購入したいという思いはわかりますが、返済が苦しい金額のローンを組んではいけません。

マイホーム購入をゴールと考えている方も多いですが、実際はマイホームに住んでからがスタートなのです。

マイホームで楽しく暮らしながら、無理なくローンを支払っていけるようなマイホームを探していきましょう。